La Burbuja Inmobiliaria
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palabras de un analista... 04/08/2005 16:54
será el 2/10/2006
nunca antes la economía ha sido tan psicológica. nunca antes la gestión de expectativas ha sido tan crucial. son cosas de la era cero ("near zero inflation") . la inflación cero y la deflación sólo son malas si, a la vez, se reduce la demanda agregada, lo que sucedería seguro si hubiera una contracción monetaria. apoyados en la teoría cuantitativa del dinero, sabemos que no son incompatibles los tipos de interés bajos (como corresponde cuando la inflación es baja) con que disminuya la circulación del dinero. ¡qué corra el vino, pues! vino, hay. pero, la cuestión es que pueda correr. ya somos unos zombies alcoholizados, como dice nuestro querido "banquero". hemos esquilmado nuestra "endeudabilidad" a largo plazo, poniéndola al servicio de objetivos a corto plazo (moscas a cañonazos); y, lo que es infinitamente peor, en el caso específico español, a la zombificación crediticia hay que sumar el estrangulamiento financiero "natural" del ocaso del modelo económico cuya punta de lanza ha sido la pisitofilia y que se ha financiado demasiado fácilmente a base de creditobulimia, lumpenturismo y europedigüeñitis; un final de época que define un escenario de crisis estructural en la que muy poco o nada pueden hacer medidas de gestión de la demanda efectiva (salvo retrasar cobardemente la solución, agrandando el problema) .
la complejidad de la situación viene determinada por el hecho de que debemos bajar los tipos de interés de interés en la eurozona por razones de crecimiento y cambiarias. pero, así, añadiríamos más leña al fuego español; salvo que la burbuja ya estuviera pinchando cuando la relajación monetaria se decidiera, lo que podríamos tener hecho ya si hubiera habido una "pasteurización" a la inglesa (súbita alza de tipos, dirigida contra los ludópatas activomaníacos, e inmediata bajada para proseguir con la financiación normal) . pero ya no hay tiempo. hay que abrir una nueva vía para hacer compatibles y simultáneos dos procesos: la crisis inmobiliario-hipotecaria y la política monetaria ultralaxa. la cuestión es cómo restringir selectivamente la financiación a la promoción, construcción y consumo inmobiliario.
hace tiempo me comprometí a compartir con ustedes el análisis que deriva de ciertas informaciones obtenidas de primerísima mano que, introducidas en la cocktelera que hemos desarrollado en este foro, permitía obtener una previsión muy precisa de la fecha concreta en la que, con el visto bueno del gobierno y del banco españa, se dará por televisión el "turning point" del ciclo inmobiliario: el primer dato cero o negativo de crecimiento interanual de precios de la vivienda. no cabe duda que ese día está en el calendario y ustedes pueden y deben tener un criterio propio al respecto.
indirectamente, los srs. caruana y r-inciarte, en las llamadas "intervenciones del eurobuilding", confirmaron el espíritu de los datos que manejamos.
http://www.bde.es/prensa/intervenpub/gobernador/110505.pdf
en el eurobuilging, lo que ha hubo es la confirmación del cambio de la liturgia de la palabra, que finalmente ha sido santificado en el informe anual de 2004 y que se resume en la frase "sólo y pronto" (capítulo i, pág. 41) que tantas veces hemos comentado. también, hay evidencias de que hay sintonía entre el banco españa y el gobierno actual, como no podía ser de otra manera. lo que me interesa enfatizar ahora es que el banco españa ha pasado:
- de debatir sobre la probabilidad de que la restauración del precio de equilibrio de la vivienda a largo plazo fuera "brusca o abrupta", si el gobierno no abordaba medidas "suelo & alquiler";
- a debatir sobre la probabilidad de que la "corrección" (que se califica de "previsible" y de "deseable") sea "desordenada", si las entidades de crédito no hacen sus deberes: análisis de riesgos, provisiones, "stress testing" y crédito generado en "equity-extracting".
esto último, lo del crédito generado en "equity-extracting", es importante porque es una crítica expresa que el banco españa dirige al gobierno anterior, el del sr. rato. recuerden:
http://www.consumer.es/web/es/vivienda/2004/01/21/94384.php
"21 de enero de 2004. el subsecretario de economía, miguel crespo, realizó ayer una recomendación novedosa a los ciudadanos, al sugerirles que hipotequen sus casas para potenciar el consumo de otro tipo de bienes, en un intento por mantener el dinamismo de la economía española en niveles similares a los actuales. aunque en su intervención sólo habló de que se utilicen para "fines distintos", la interpretación generalizada fue que recomendaba que se hipotecaran casas para comprar otras cosas, como aconsejó también la asociación hipotecaria española (ahe) . con ello se busca el objetivo reiterado por el equipo de rodrigo rato, ministro de economía, de evitar que el consumo no decaiga de los niveles actuales, al ser uno de los principales motores de la economía".
volviendo al hilo argumental, la reciente publicación (boe de 23/04/2005) de la ley 6/2005, de 22 de abril, sobre saneamiento y liquidación de las entidades de crédito, corrobora lo dicho en relación con la nueva liturgia de la palabra en la que las entidades de crédito han sustituido al gobierno como destinatario de las sugerencias bancoespañistas.
el consejo de ministros del viernes 20 de mayo, finalmente, nos ha dado la pista definitiva, al dejar fijado el objetivo de déficit del estado para 2006 en el 0, 4% del p.i.b., con un sustancial aumento del gasto no financiero; expansividad presupuestaria que nos indica que el ambiente general esperado para 2006 es moderadamente recesivo, por lo que el gasto público debe comenzar a tomar tomar el relevo a un consumo privado en contracción. y, como tristemente sabemos por experiencia, el siguiente ambiente general que toca (el que se considerará para elaborar los presupuestos para 2007) será recesivo a secas, porque siempre, en todas partes, se pasa del aterrizaje suave al aterriza como puedas.
todo esto es congruente con un dato crucial que ya conocemos expresamente de boca del sr. solbes: la "reforma fiscal" entrará en vigor en 2007. o sea, irá en los presupuestos generales del estado para 2007, que se prepararán a partir del segundo trimestre de 2006 y se presentarán en las cortes antes de que comience el cuarto trimestre de 2006.
vean cómo todo esto de lo que hablo (la "hoja de ruta" a la que llevo refiriéndome las últimas semanas) ya está empezando a trascender demasiado públicamente:
http://www.lalinterna.com/index.php?/la-linterna/categoria/c3/
vayan a:
tertulia económica
"jueves 19 de mayo
analizamos la actualidad económica con susana criado, carmen tomás y roberto centeno"
minuto 9:30
en esta tertulia llevan ya meses preparando el terreno para imputar a zapatero la autoría de la recesión/depresión que viene; la vivienda es tabú, cuando se toca el tema, nunca hablan del crédito hipotecario, de la sobreproducción o del efecto riqueza; repiten el narcótico habitual (suelo & alquiler) y, a continuación, inmediatamente, siempre hay alguien que cambia de tercio. a mi me gusta porque, descontando lo político ("españa va mal porque el gobierno, con su indolencia, crea incertidumbre"), es un foro crítico en el que se exponen inteligentemente algunos de nuestros innumerables problemas económicos estructurales. el que soslayen el asunto inmobiliario es la prueba irrefutable del callejón sin salida en el que estamos metidos.
dicho esto, les daré una pista interpretativa para que escuchen con criterio la tertulia del día 19: una cosa es la crisis con mayúsculas y otra la oficialización del turning point inmobiliario (que pronto cumplirá un año en australia e inglaterra, por ejemplo); pónganse el sombrero de analistas de coyuntura y piensen qué dato trimestral va antes en el proceso, si el malo de la vivienda o el negativo de pib; pregúntense después: ¿es verosímil que haya una conspiración política para retrasar hasta después de unas hipotéticas elecciones anticipadas la publicitación de un crash inmobiliario cuyo impulso depende del sistema financiero?; finalmente, ¿no está en contradicción que los tertulianos de una cadena de radio de ámbito nacional y altos índices de audiencia hablen obscenamente de la crisis económica estructural y que, a la vez, pretendan que la conciencia de ésta permanezca reservada en los aquelarres de los economistas?
por otra parte, sabemos que las dos partes del think tank socialista (la ortodoxa y la heterodoxa, o sea, la roja y la liberal) están unidas preparando un programa de reformas estructurales para presentarse a las próximas elecciones y ganarlas.
COMENTARIOS A LA ENTRADA ANTERIOR
Esto es muy largo 07/08/2005 11:35
Sé que podía irme y no decir nada; pero no me aguanto: este post es muy largo y muy espeso: me voy sin leerlo
olegario garcia (madrid)
Actualidad
El Banco Mundial tiembla 02/08/2005 18:01
el banco mundial advierte de un déficit multimillonario por el plan de deuda del g-8
http://www.elconfidencial.com/mercados/noticia.asp?id=1707
"según un informe de geoff lamb, vicepresidente del banco mundial responsables de ese tipo de créditos a largo plazo, el compromiso actual del g-8 de compensar al banco por los 1.400 millones de dólares que dejará de recibir en los próximos tres años es insuficiente"
puff, 1.400.000.000 de dólares! pero si eso es la deuda hipotecaria que acumulan los telespañolitos en 4 meses!
1.400.000.000 de dólares hacen temblar al banco mundial
600.000.000.000 de euros de deuda hipotecaria nos dejan "mú tranquilos" a los españoles.
http://www.quediario.com/blogs/3758/
palabras de un analista... 04/08/2005 16:54
será el 2/10/2006
nunca antes la economía ha sido tan psicológica. nunca antes la gestión de expectativas ha sido tan crucial. son cosas de la era cero ("near zero inflation") . la inflación cero y la deflación sólo son malas si, a la vez, se reduce la demanda agregada, lo que sucedería seguro si hubiera una contracción monetaria. apoyados en la teoría cuantitativa del dinero, sabemos que no son incompatibles los tipos de interés bajos (como corresponde cuando la inflación es baja) con que disminuya la circulación del dinero. ¡qué corra el vino, pues! vino, hay. pero, la cuestión es que pueda correr. ya somos unos zombies alcoholizados, como dice nuestro querido "banquero". hemos esquilmado nuestra "endeudabilidad" a largo plazo, poniéndola al servicio de objetivos a corto plazo (moscas a cañonazos); y, lo que es infinitamente peor, en el caso específico español, a la zombificación crediticia hay que sumar el estrangulamiento financiero "natural" del ocaso del modelo económico cuya punta de lanza ha sido la pisitofilia y que se ha financiado demasiado fácilmente a base de creditobulimia, lumpenturismo y europedigüeñitis; un final de época que define un escenario de crisis estructural en la que muy poco o nada pueden hacer medidas de gestión de la demanda efectiva (salvo retrasar cobardemente la solución, agrandando el problema) .
la complejidad de la situación viene determinada por el hecho de que debemos bajar los tipos de interés de interés en la eurozona por razones de crecimiento y cambiarias. pero, así, añadiríamos más leña al fuego español; salvo que la burbuja ya estuviera pinchando cuando la relajación monetaria se decidiera, lo que podríamos tener hecho ya si hubiera habido una "pasteurización" a la inglesa (súbita alza de tipos, dirigida contra los ludópatas activomaníacos, e inmediata bajada para proseguir con la financiación normal) . pero ya no hay tiempo. hay que abrir una nueva vía para hacer compatibles y simultáneos dos procesos: la crisis inmobiliario-hipotecaria y la política monetaria ultralaxa. la cuestión es cómo restringir selectivamente la financiación a la promoción, construcción y consumo inmobiliario.
hace tiempo me comprometí a compartir con ustedes el análisis que deriva de ciertas informaciones obtenidas de primerísima mano que, introducidas en la cocktelera que hemos desarrollado en este foro, permitía obtener una previsión muy precisa de la fecha concreta en la que, con el visto bueno del gobierno y del banco españa, se dará por televisión el "turning point" del ciclo inmobiliario: el primer dato cero o negativo de crecimiento interanual de precios de la vivienda. no cabe duda que ese día está en el calendario y ustedes pueden y deben tener un criterio propio al respecto.
indirectamente, los srs. caruana y r-inciarte, en las llamadas "intervenciones del eurobuilding", confirmaron el espíritu de los datos que manejamos.
http://www.bde.es/prensa/intervenpub/gobernador/110505.pdf
en el eurobuilging, lo que ha hubo es la confirmación del cambio de la liturgia de la palabra, que finalmente ha sido santificado en el informe anual de 2004 y que se resume en la frase "sólo y pronto" (capítulo i, pág. 41) que tantas veces hemos comentado. también, hay evidencias de que hay sintonía entre el banco españa y el gobierno actual, como no podía ser de otra manera. lo que me interesa enfatizar ahora es que el banco españa ha pasado:
- de debatir sobre la probabilidad de que la restauración del precio de equilibrio de la vivienda a largo plazo fuera "brusca o abrupta", si el gobierno no abordaba medidas "suelo & alquiler";
- a debatir sobre la probabilidad de que la "corrección" (que se califica de "previsible" y de "deseable") sea "desordenada", si las entidades de crédito no hacen sus deberes: análisis de riesgos, provisiones, "stress testing" y crédito generado en "equity-extracting".
esto último, lo del crédito generado en "equity-extracting", es importante porque es una crítica expresa que el banco españa dirige al gobierno anterior, el del sr. rato. recuerden:
http://www.consumer.es/web/es/vivienda/2004/01/21/94384.php
"21 de enero de 2004. el subsecretario de economía, miguel crespo, realizó ayer una recomendación novedosa a los ciudadanos, al sugerirles que hipotequen sus casas para potenciar el consumo de otro tipo de bienes, en un intento por mantener el dinamismo de la economía española en niveles similares a los actuales. aunque en su intervención sólo habló de que se utilicen para "fines distintos", la interpretación generalizada fue que recomendaba que se hipotecaran casas para comprar otras cosas, como aconsejó también la asociación hipotecaria española (ahe) . con ello se busca el objetivo reiterado por el equipo de rodrigo rato, ministro de economía, de evitar que el consumo no decaiga de los niveles actuales, al ser uno de los principales motores de la economía".
volviendo al hilo argumental, la reciente publicación (boe de 23/04/2005) de la ley 6/2005, de 22 de abril, sobre saneamiento y liquidación de las entidades de crédito, corrobora lo dicho en relación con la nueva liturgia de la palabra en la que las entidades de crédito han sustituido al gobierno como destinatario de las sugerencias bancoespañistas.
el consejo de ministros del viernes 20 de mayo, finalmente, nos ha dado la pista definitiva, al dejar fijado el objetivo de déficit del estado para 2006 en el 0, 4% del p.i.b., con un sustancial aumento del gasto no financiero; expansividad presupuestaria que nos indica que el ambiente general esperado para 2006 es moderadamente recesivo, por lo que el gasto público debe comenzar a tomar tomar el relevo a un consumo privado en contracción. y, como tristemente sabemos por experiencia, el siguiente ambiente general que toca (el que se considerará para elaborar los presupuestos para 2007) será recesivo a secas, porque siempre, en todas partes, se pasa del aterrizaje suave al aterriza como puedas.
todo esto es congruente con un dato crucial que ya conocemos expresamente de boca del sr. solbes: la "reforma fiscal" entrará en vigor en 2007. o sea, irá en los presupuestos generales del estado para 2007, que se prepararán a partir del segundo trimestre de 2006 y se presentarán en las cortes antes de que comience el cuarto trimestre de 2006.
vean cómo todo esto de lo que hablo (la "hoja de ruta" a la que llevo refiriéndome las últimas semanas) ya está empezando a trascender demasiado públicamente:
http://www.lalinterna.com/index.php?/la-linterna/categoria/c3/
vayan a:
tertulia económica
"jueves 19 de mayo
analizamos la actualidad económica con susana criado, carmen tomás y roberto centeno"
minuto 9:30
en esta tertulia llevan ya meses preparando el terreno para imputar a zapatero la autoría de la recesión/depresión que viene; la vivienda es tabú, cuando se toca el tema, nunca hablan del crédito hipotecario, de la sobreproducción o del efecto riqueza; repiten el narcótico habitual (suelo & alquiler) y, a continuación, inmediatamente, siempre hay alguien que cambia de tercio. a mi me gusta porque, descontando lo político ("españa va mal porque el gobierno, con su indolencia, crea incertidumbre"), es un foro crítico en el que se exponen inteligentemente algunos de nuestros innumerables problemas económicos estructurales. el que soslayen el asunto inmobiliario es la prueba irrefutable del callejón sin salida en el que estamos metidos.
dicho esto, les daré una pista interpretativa para que escuchen con criterio la tertulia del día 19: una cosa es la crisis con mayúsculas y otra la oficialización del turning point inmobiliario (que pronto cumplirá un año en australia e inglaterra, por ejemplo); pónganse el sombrero de analistas de coyuntura y piensen qué dato trimestral va antes en el proceso, si el malo de la vivienda o el negativo de pib; pregúntense después: ¿es verosímil que haya una conspiración política para retrasar hasta después de unas hipotéticas elecciones anticipadas la publicitación de un crash inmobiliario cuyo impulso depende del sistema financiero?; finalmente, ¿no está en contradicción que los tertulianos de una cadena de radio de ámbito nacional y altos índices de audiencia hablen obscenamente de la crisis económica estructural y que, a la vez, pretendan que la conciencia de ésta permanezca reservada en los aquelarres de los economistas?
por otra parte, sabemos que las dos partes del think tank socialista (la ortodoxa y la heterodoxa, o sea, la roja y la liberal) están unidas preparando un programa de reformas estructurales para presentarse a las próximas elecciones y ganarlas.
COMENTARIOS A LA ENTRADA ANTERIOR
Esto es muy largo 07/08/2005 11:35
Sé que podía irme y no decir nada; pero no me aguanto: este post es muy largo y muy espeso: me voy sin leerlo
olegario garcia (madrid)
Actualidad
El Banco Mundial tiembla 02/08/2005 18:01
el banco mundial advierte de un déficit multimillonario por el plan de deuda del g-8
http://www.elconfidencial.com/mercados/noticia.asp?id=1707
"según un informe de geoff lamb, vicepresidente del banco mundial responsables de ese tipo de créditos a largo plazo, el compromiso actual del g-8 de compensar al banco por los 1.400 millones de dólares que dejará de recibir en los próximos tres años es insuficiente"
puff, 1.400.000.000 de dólares! pero si eso es la deuda hipotecaria que acumulan los telespañolitos en 4 meses!
1.400.000.000 de dólares hacen temblar al banco mundial
600.000.000.000 de euros de deuda hipotecaria nos dejan "mú tranquilos" a los españoles.
http://www.quediario.com/blogs/3758/