Vivienda

Las casas tendrían que bajar un 30% para dañar a la banca y las familias

El sector bancario español está tranquilo ante la expectativa de una posible caída de los precios de la vivienda. Un estudio del BBVA revela que el desplome debería ser superior al 30% para que banca y familias vieran afectados sus balances financieros.



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Raquel Díaz Guijarro / MADRID (12-07-2004)

El informe del Servicio de Estudios del BBVA analiza bajo el revelador título La Vivienda: un riesgo controlado para la banca, qué circunstancias tendrían que desencadenarse para que el sector financiero español entrara en un proceso de crisis como consecuencia del pinchazo de una burbuja inmobiliaria.

Dado que entre 1997 y 2002 el crédito para adquisición de vivienda ha aumentado su peso en el PIB en 14 puntos porcentuales hasta alcanzar el 35%, mientras el crédito destinado a constructoras e inmobiliarias lo ha hecho en siete puntos hasta el 16%, el sistema financiero ha aumentado su exposición al mercado inmobiliario.

'Por tanto, la coyuntura del sector inmobiliario se ha convertido en una variable fundamental en la evolución del sistema financiero', explica Carmen Hernansanz, autora del informe. El estudio sostiene que la actual expansión del crédito hipotecario se explica tanto por el lado de la demanda, como de la oferta. En el primer caso conviene recordar todos los factores macroeconómicos ya conocidos (mejora del empleo y la renta de las familias o la evolución de los mercados de valores).

Del lado de la oferta destaca la oleada de nuevos productos financieros, la reducción de los tipos de interés y la fuerte ampliación de los plazos de amortización, que ya alcanzan los 30 y 35 años.

El informe realiza un repaso por las experiencias ocurridas en otros países. Así, episodios de fuertes incrementos en el precio de la vivienda han estado acompañados en ocasiones de severos problemas en los sistemas financieros, 'aunque no siempre es así', insisten desde el BBVA.

Los expertos aseguran que en periodos de fuerte aumento del precio de la vivienda se suelen generar expectativas de revalorización adicional que llevan a los agentes económicos a incrementar su endeudamiento, aumentando de ese modo su exposición a dicho activo.

Con esta situación, si la radiografía macroeconómica empeora, esto influye negativamente sobre la capacidad de generar nuevos ingresos, lo que dificulta el cumplimiento de las deudas contraídas. Si la coyuntura económica empeora, la demanda de vivienda se enfría y los precios comienzan a bajar.

En situaciones de crisis severas la valoración de las casas puede llegar a situarse incluso por debajo del monto de la deuda pendiente, lo que suele generar impagos de las hipotecas. 'Entonces surgen las crisis bancarias agudas de las que son ejemplos las sufridas por las cajas de ahorro estadounidenses a finales de los ochenta o las de los países nórdicos y Japón a comienzos de los noventa', asegura el informe. Estas experiencias han demostrado que las crisis bancarias asociadas a revalorizaciones inmobiliarias acostumbran a hacer su aparición con un desfase de dos años y medio desde que el precio de los inmuebles comienza a moderarse.

El descenso que acumulan los pisos en esas crisis suele ser del 35% en términos reales y la fase bajista no suele prolongarse más allá de cuatro o cinco años.

Además de que los analistas españoles coinciden en que es muy poco probable que los precios de la vivienda se desplomen, existen diversos elementos que matizan el riesgo latente para las entidades de crédito.

El principal es que el incremento de la deuda hipotecaria de las familias españolas se está destinando masivamente a adquisición de vivienda, luego a un incremento de su patrimonio. Mientras, en Reino Unido o EEUU es frecuente contratar créditos hipotecarios para financiar consumo.

Como la revalorización de precios ha incrementado el valor de esos patrimonios, el informe concluye que sólo con desplomes superiores al 30% quedarían infragarantizados los créditos otorgados a partir de 2001, a los que no les ha dado tiempo a beneficiarse de esos aumentos de precios.


http://www.cincodias.com/articulo.html?d_date=20040712&xref=20040712cdscdieco_1&type=Tes&anchor=cdseco

LOS PRECIOS PUEDEN CAER HASTA UN 30%

'The Economist' coloca a España entre los siete países con mayor burbuja inmobiliaria del mundo

SERVIMEDIA

MADRID.- La revista 'The Economist' considera que en siete países desarrollados -España, Reino Unido, Holanda, Australia, Irlanda, Nueva Zelanda y EEUU-, se ha generado una burbuja inmobiliaria que acabará sufriendo una corrección mediante una caída de los precios de la vivienda.

'The Economist', que en su último número publica un estudio comparativo y dedica un editorial a esta cuestión, calcula que la burbuja del mercado inmobiliario deja margen para una caída del precio de los pisos del 30% en España, del 25% en Gran Bretaña y Holanda, del 20% en Australia e Irlanda, del 15% en Nueva Zelanda y del 10% en Estados Unidos.

Según el análisis de la prestigiosa revista británica, esa corrección de precios sería la necesaria para que el ratio entre lo que cuesta un piso y lo que gana un ciudadano medio de esos países vuelva al nivel promedio de los últimos 30 años. Actualmente, están entre un 25% y un 60% por encima.

'The Economist' indica que la vuelta a la normalidad perdida requiere una caída de los precios de los pisos, puesto que parece claro que el reequilibrio no va a llegar mediante fuertes subidas de salarios, ya que los sueldos están creciendo moderadamente, entre un 3% y un 4%, en los últimos ejercicios.

La revista admite que las caídas de precios pueden ser inferiores a sus estimaciones, ya que el mantenimiento de unos tipos de interés relativamente bajos podría haber elevado el ratio entre los precios de la vivienda y los salarios de los países analizados.

Según los datos comparativos de 'The Economist' para 16 países desarrollados, la burbuja inmobiliaria no ha dejado de inflarse en la última década, periodo en el que los precios de las viviendas crecieron más que el IPC de todos los países ricos, salvo Japón y Alemania.

En concreto, entre 1997 y 2004, Irlanda registró el mayor encarecimiento, de un 174%, seguida de España, con un 121%. A continuación se situaron Gran Bretaña (116%), Australia (113%), Holanda (75%), Suecia (67%), Francia (59%), Bélgica (54%), Italia (54%), Estados Unidos (53%), Nueva Zelanda (47%), Dinamarca (41%), Canadá (30%) y Suiza (11%). En Japón los precios cayeron un 22% y en Alemania un 3%.

'The Economist' completa su análisis con un editorial dedicado al riesgo económico que supone el estallido de la burbuja inmobiliaria en los países desarrollados y asegura que, de producirse, provocaría una caída del consumo más dañina que la actual carestía del petróleo.

"Nuestros cálculos", indica el editorial, "sugieren que en muchos países, incluyendo Estados Unidos, Reino Unido, Australia y España, el precio medio de la vivienda está a niveles record en relación a los sueldos y alquileres. En otras palabras, parecen más sobrevalorados que en anteriores picos desde los que se produjeron bruscas caídas de precios en términos reales. Hoy la inflación es mucho más baja que en anteriores caídas, por lo que es necesario que una mayor parte del ajuste se traduzca en una caída en los precios nominales. Si es así, hay una posibilidad de que de por primera vez los precios de las viviendas caigan simultáneamente en varios países".

Igualmente, a quienes desprecian las advertencias sobre el riesgo de estallido de la burbuja inmobiliaria por el mero hecho de que hasta ahora no se haya producido, "The Economist" advierte de que la duración del fenómeno "no ha hecho que el mercado de la vivienda sea más seguro, sino más vulnerable. La primera ley de las burbujas es que se inflan más tiempo del que nadie espera. La segunda ley es que al final estallan".

Como indicios que apuntarían a que la burbuja se desinfla, la revista señala el dato de que los precios de la vivienda en Estados Unidos hayan subido sólo un 1% en el primer trimestre de 2004, el menor incremento en seis años, y que bajasen en 39 de 220 áreas metropolitanas.

No obstante, los datos disponibles sobre la evolución internacional en los últimos doce meses reflejan todavía un boyante crecimiento de precios, de una media del 8% en los 16 países analizados y con aumentos especialmente fuertes en Nueva Zelanda (22%), Australia (17,9%) y España (17,3%).

A continuación se sitúan Irlanda (12,9%), Francia (11,8%), Italia (10,6%), Gran Bretaña (7,8%), Estados Unidos (7,7%), Holanda (6,9%), Canadá (6,3%), Suecia (6,1%), Bélgica (5,5%), Suiza (3,4%), Dinamarca (3,1%), Alemania (-1,7%) y Japón (-5,7%).
http://www.elmundo.es/elmundo/2004/06/05/economia/1086431412.html

La riqueza inmobiliaria de las familias quintuplica el PIB

El boom de precios ha elevado la deuda de los hogares, pero también el valor de sus activos

Raquel Díaz Guijarro / MADRID (03-05-2004)

El Banco de España ha pedido por enésima vez a bancos y cajas, y a los ciudadanos, prudencia en la contratación de préstamos hipotecarios, ante el imparable encarecimiento de la vivienda. A la institución que preside Jaime Caruana le preocupa la economía de los hogares, pero también la situación en la que quedaría el sector financiero en caso de crisis económica e impago masivo de los compromisos. Sin embargo, un análisis macroeconómico de los efectos del boom inmobiliario diluye el temor a una debacle financiera. Las familias tienen unas finanzas saneadas, si bien es cierto que unas tienen los activos y otras, los pasivos. Este reportaje trata de responder sintéticamente, en una veintena de preguntas, qué ha provocado esta situación y qué riesgos contiene.

1¿Por qué han subido tanto los precios de las casas? Muchos han sido los factores. El más importante es el crecimiento económico y del empleo. La renta de las familias ha mejorado notablemente y se ha generado una auténtica explosión de la demanda, en especial de jóvenes en edad de emanciparse. El entorno de tipos de interés bajos y estables, la crisis de las Bolsas, la llegada masiva de inmigrantes y la presión de los compradores extranjeros en la costa han hecho el resto.

2¿Cuántas viviendas se venden al año en España? No es fácil obtener esa cifra, por ello lo que existen son meras estimaciones. Pero sí se publica el número de viviendas iniciadas, que desde 1995 ha pasado de una media de 230.000 anuales a superar ampliamente las 600.000. Ésa es, por tanto, una referencia para saber la cifra de pisos nuevos; en el mercado de vivienda usada algunos expertos apuntan que la cifra es muy parecida, pero escapa a todo control fidedigno.

3¿Qué es el efecto riqueza? Si realizáramos un balance imaginario de la situación financiera de un hogar al adquirir una vivienda, el importe de la hipoteca sería incluido en su pasivo y el valor de su tasación formaría parte del activo. Por ello, esa revalorización de las viviendas en épocas alcistas como la actual provoca un aumento del patrimonio o riqueza inmobiliaria de las familias y con ello su capacidad de endeudamiento. Es el efecto riqueza, reproducido también en los mercados financieros, que ha empujado, en paralelo al boom, el consumo privado desde 1996 en otros bienes y servicios.

4¿Cuál es la situación financiera de los hogares y cuál su riqueza inmobiliaria? Con la información que proporciona el Banco de España se puede calcular a cuánto asciende el activo financiero total de los hogares, que según el último dato disponible (septiembre de 2003) alcanza 1,2 billones de euros. Según las mismas fuentes, el pasivo sumaba en la misma fecha 500.022 millones de euros. Así, el activo financiero neto (la diferencia) asciende a 719.117 millones. Pero en esta cuenta no está considerado el valor de los inmuebles de las familias (su riqueza inmobiliaria), que equivale ahora a algo más de 3,59 billones de euros, y supone el 484,1% del producto interior bruto (PIB), también según el Banco de España. Estas cifras revelan una salud robusta de las finanzas de los hogares, aunque es cierto que tomados individualmente unos tienen activos netos, y otros altos endeudamientos.

5¿Estamos ante una burbuja inmobiliaria? Casi todos los analistas, así como promotores, constructores y Administración, han rechazado tal posibilidad, y tratan de desvincularlo con lo ocurrido en la Bolsa con las telecomunicaciones. Afirman que el mercado inmobiliario atraviesa una época de bonanza sustentada por la fortaleza de demanda y que ésta se irá desacelerando poco a poco hasta que los precios encuentren su punto de equilibrio. En todo caso, el propio Banco de España admite una sobrevaloración cercana al 20% en las casas.

6¿Puede pinchar la supuesta burbuja, esto es, que las viviendas bajen tanto que su valor sea inferior a la deuda hipotecaria contraída para financiarla? En España nunca se ha producido un fenómeno así, mientras que sí que se ha registrado, en ciclos puntuales, en países como Japón, Reino Unido o Australia. Los expertos y organismos como el Banco Central Europeo, el FMI y el Banco de España sostienen que sólo una grave crisis económica mundial podría motivar un desplome de los precios de la vivienda.

7¿Por qué el Banco de España insiste en reclamar prudencia al endeudarse? Como responsable de la supervisión y prudente funcionamiento del sector financiero, al Banco de España le preocupa, además de la economía de los hogares, la situación en la que quedarían las entidades de crédito en caso de crisis y un impago masivo de préstamos hipotecarios. Por ello, recuerda que deben extremar las precauciones al fijar las condiciones del crédito.

8¿Hasta cuándo se mantendrá el actual nivel de tipos de interés? En 2003 el tipo de referencia medio al que se concedieron los préstamos hipotecarios fue del 3,7%; pero los tipos no se van a mantener siempre en los niveles anormalmente bajos actuales, más propios de una situación recesiva como la que proyecta Alemania, que de un crecimiento como el de España. Los analistas recuerdan que si se consolida la recuperación en Europa y aumentan las presiones inflacionistas, el BCE subirá el precio del dinero. No obstante, todo incremento de tipos, salvo imputable a un shock externo, va acompañado de una mejora de la economía y del empleo. Hay estudios técnicos que sostienen que los hogares soportarán sin problemas en el corto plazo subidas del tipo director, ahora en el 2% en la zona euro, ciertamente expansivo para España.

9¿Cuántas familias tienen su casa hipotecada en España? El censo de población y vivienda de 2001, elaborado por el Instituto Nacional de Estadística, tiene la respuesta: el 27% de las viviendas españolas (5,6 millones de las 21 que componen el parque inmobiliario) tiene todavía pagos pendientes. O dicho de otra forma, el 70% de las familias tiene pagada la casa en la que vive.

10¿Cuál es el esfuerzo que realizan los hogares para pagar su casa? El Banco de España establece dos baremos para medir la dificultad de la financiación: el precio de la vivienda sobre el coste salarial total (veces que el ingreso salarial medio está incluido en el precio de la vivienda) y el esfuerzo entendido como porcentaje de la cuota anual de amortización del préstamo hipotecario sobre salario. La primera estadística estima que el precio de la vivienda es 7,2 veces superior al coste salarial anual promedio, frente a las 5,7 veces que representaba dos años y medio antes, en 2001. La segunda variable concluye que los españoles deben dedicar el 52,3% de sus ingresos salariales al pago de la hipoteca, frente al 47,1% que destinaban en 2001.

11¿A cuánto asciende la deuda hipotecaria de las familias? El saldo vivo del crédito otorgado a los hogares para adquisición de viviendas representa el 40,3% del PIB, lo que significa en términos absolutos más de 299.000 millones de euros. Frente a esta deuda de los hogares, hay que recordar que su patrimonio vale el 484,1% del PIB, o lo que es lo mismo, 3,59 billones de euros. Es decir, que deben el 8,32% del valor de sus inmuebles. Si se traduce esta situación a la de una empresa, se trataría de una compañía sobresaneada.

12Y los bancos y cajas, ¿en qué medida han contribuido a la fortaleza de la demanda? La creciente competencia ha forzado a las entidades bancarias a ampliar el plazo de amortización, que ha duplicado la capacidad aparente de endeudamiento de los hogares. Pagando hoy la misma cuota que en 1996 se puede suscribir un crédito por un importe dos veces superior, si se combina la prolongación de plazos y la caída de tipos. Frente a préstamos con un plazo medio de 12 años a principios de los noventa, hoy se alcanzan los 30. En todo caso, la banca española es de las pocas que utiliza referencias financieras de corto plazo para determinar el precio de créditos de largo plazo.

13¿Están asumiendo las entidades de crédito más riesgos de los debidos? Nadie ha afirmado rotundamente que así sea, pero sí es cierto que se suceden los mensajes de alerta. Los últimos en hacerlo han sido el gobernador del Banco de España, Jaime Caruana, y el director general de Supervisión de este organismo, Pedro Pablo Villasante. Este último sostiene que el mantenimiento de tasas muy elevadas de crecimiento del crédito puede llegar a alterar las condiciones del equilibrio financiero de la empresa (financiera), haciendo preciso el recurso creciente a emisiones de valores en los mercados.

14¿Ha ocurrido una situación como ésta en el resto de Europa? España, Irlanda y Reino Unido son los países que mayores revalorizaciones de precios han registrado desde 1998 hasta ahora, con la diferencia de que en Reino Unido comienzan a moderarse. Este fenómeno se ha producido también en Estados Unidos, alimentado por la caída de tipos.

15¿Cuáles son las diferencias del parque español de viviendas con el europeo? Hay básicamente dos: el peso del alquiler y la proporción de casas por hogar. En España, el arrendamiento apenas supone el 11% del total del parque, frente a más del 30% de promedio en Europa o el 50% de Alemania. Y en el ranking de pisos por hogar España es líder con 1,47, frente a la media de la UE de 1,1 casas por familia.

16¿Por qué el alquiler no tiene protagonismo en España? Hay dos teorías para explicar esta realidad. Una que apela al factor cultural, propia de los pueblos mediterráneos con fuerte arraigo del catolicismo y los bienes raíces. Y otra, más científica, que asegura que la escasa garantía jurídica que tienen los arrendadores ha impedido la creación de un parque estable de casas en alquiler.

17¿Cómo se consigue aumentar el porcentaje de pisos para arrendar? Los promotores llevan años reclamando dos líneas de actuación. La primera consistiría en introducir más garantías legales para que los propietarios particulares opten por poner sus viviendas vacías en el mercado de alquiler (en España existen 3,1 millones de casas desocupadas). Y la segunda sería el aumento de los incentivos económicos a la promoción de vivienda nueva para arrendar.

18¿Hay que cambiar la política de ayudas a la vivienda? Todos los partidos políticos han coincidido en que los jóvenes y las familias con menos ingresos son los colectivos que más ayudas deben recibir. También hay consenso en que se debe ampliar la subvención a la entrada, pero, sobre todo, fomentar el alquiler de viviendas con rentas asequibles y combatir el fraude.

19¿Es posible un pacto entre las tres Administraciones para atajar el problema del suelo? La ministra de Vivienda ha anunciado que ésta será una de sus primeras actuaciones: poner de acuerdo a autonomías y ayuntamientos para que cedan suelos donde construir más vivienda de promoción pública y paliar así el desorbitado precio de la de renta libre. Enfrente, los promotores aseguran que sólo liberalizando el suelo, se abaratará su coste.

20¿Hasta cuándo seguirán las subidas de precios de dos dígitos? Después de tres años de haber pronosticado el final del boom casi nadie se atreve a dar previsiones. En su lugar, existe el consenso de que mientras la economía siga creando empleo, la demanda tiene aún recorrido y presionará los precios. Según Analistas Financieros Internacionales, hasta 2008 existe una demanda potencial de casi 400.000 viviendas anuales.
http://www.cincodias.com/articulo.html?d_date=20040503&xref=20040503cdscdieco_1&type=Tes&anchor=cdseco

Vivienda en propiedad e IPC

28-01-2004)

El pago por la vivienda en propiedad tiene diferente tratamiento en los índices de precios al consumo según los países. El autor reflexiona sobre la trascendencia social de que en España no se considere, aunque sea de manera independiente al IPC

La opción de incluir en los índices de precios de consumo los pagos por la adquisición de viviendas propias no es nada sencilla. De hecho, España, junto con Bélgica, Italia, Grecia, Luxemburgo, Austria, Francia y Portugal, no los incluyen, y sólo dos países, como Australia y Nueva Zelanda, utilizan un método muy problemático, como el de considerar en sus índices las adquisiciones netas de viviendas, que suelen coincidir con las viviendas nuevas, dado que en la mayoría de las usadas cada compra coincide con una venta. Otros países, como Finlandia, Irlanda, Suecia, Reino Unido, Islandia y Canadá, incluyen las viviendas en propiedad en sus índices mediante su coste de oportunidad, estimando lo que se pierde con la inversión en vivienda por no haber hecho un uso alternativo del dinero en otros activos rentables, añadiendo a dicho coste la depreciación y restándole las revalorizaciones, método también complejo y de difícil explicación.

Por último, otros países, como Estados Unidos, Alemania, Dinamarca, Suiza, Holanda, Japón y Noruega, introducen para las viviendas ocupadas por sus propietarios el denominado alquiler imputado, estimado a partir del alquiler real que se paga por el uso de viviendas similares en régimen de alquiler, lo que exige mercados comparables, circunstancia que no se da en España, donde no llegan al 10% las viviendas en alquiler.

Sin pretender que se ponga en riesgo el prestigio y credibilidad de que goza nuestro IPC introduciendo problemáticos cambios metodológicos, como sería la inclusión de la vivienda en propiedad, cabe hacer una reflexión sobre la trascendencia social de no considerar, aunque sea de manera independiente al IPC, el peso que para el presupuesto de las familias tiene la adquisición de vivienda, cuyos precios, tan sólo en el año 2003, han aumentado un 15% y que contribuye, en buena medida, al endeudamiento familiar de medio billón de euros que acaba de hacer público el Banco de España.

La razón principal de que, a pesar de la sensibilidad que despierta el tema, no se suela hacer esta consideración parece estar en la idea de que la adquisición de vivienda para uso propio es inversión. En efecto, la ciencia económica estima que el sector de los hogares realiza una actividad inversora no sólo cuando adquiere viviendas con fines especulativos, sino también cuando realiza pagos por comprar la vivienda donde se va a residir.


Hasta los ciudadanos se consideran inversores y se muestran plenos de satisfacción por la revalorización de sus viviendas


En el primer caso parece estar clara la inversión, pero en el segundo surge la duda por cuanto las familias, con la compra de sus viviendas, se están limitando a satisfacer la necesidad esencial de disponer de un techo bajo el que albergarse y desarrollar la vida, máxime en España, donde, entre otras cosas por la falta de un auténtico mercado de viviendas en alquiler, se ha llegado a la insólita situación de que un 85% de hogares sean propietarios o estén accediendo a la propiedad de la vivienda que ocupan.

En defensa del criterio de considerar inversión la adquisición de las viviendas propias podría argumentarse que dicha adquisición no implica la extinción de ese bien inmobiliario que, en general, tiene una larga duración y que, además, genera cuando menos la renta que el hogar habría de gastar si, por no ser propietario de su vivienda, tuviera que alquilarla. Pero este criterio también se da en otros bienes que vienen gozando de la consideración de bienes de consumo, a pesar de generar renta durante largos periodos, como el caso de los vehículos de transporte y bienes duraderos, como frigoríficos, lavadoras, etcétera.

Además, del mismo modo que la vivienda suele producir plusvalías, también hay otros bienes que las producen, como cuadros, esculturas, muebles, etcétera, cuyo tratamiento contable es tan difícil que no siempre puede conseguirse diferenciar lo que, dentro de la Contabilidad Nacional, debe ser estimado como consumo o lo que ha de tener el tratamiento de inversión.

En realidad, la distinción entre consumo e inversión de los hogares tiene fronteras dudosas y, en cualquier caso, lo que el Sistema Europeo de Cuentas Nacionales (SEC-95) define como aportación del sector hogares a la formación bruta de capital no obedece tanto a un concepto incontrovertible de lo que es inversión como a un mero convenio contable.

Lo curioso es que, siendo discutible, el criterio acordado goce de tan generalizada aceptación, hasta el punto de que hasta los propios ciudadanos, contagiados por la más típica de las ilusiones monetarias, se consideren inversores y se muestren plenos de satisfacción por la vertiginosa revalorización de sus viviendas, sin reparar en que lo más que podrían hacer si vendieran la que ocupan sería comprar otra de similares características.
http://www.cincodias.com/articulo.html?xref=20040128cdscdiopi_5&type=Tes&anchor=cdsopiE00

Las familias dedican ya el 55,3% de su renta a pagar la vivienda

Un informe elaborado por Caixa Catalunya señala que la carga financiera de las familias por la compra de una vivienda nueva ha aumentado mucho más de lo que lo ha hecho su renta.

Otro de los fenómenos que pone de manifiesto el estudio es cómo las proporciones de las rentas medias destinadas a la compra de un piso varían considerablemente en función de las distintas zonas de España, con un abanico que va desde el 70% que deben dedicar las familias madrileñas al 36,4% en la Comunidad de Castilla-La Mancha.

Por ello, el informe llega a la conclusión de que a pesar de los descensos en los tipos de interés, una gran parte de la población española queda al margen del proceso de adquisición de una vivienda nueva y muchos deben realizar un mayor esfuerzo financiero para comprar su vivienda.

A partir de los datos de la encuesta de presupuestos familiares, la entidad financiera dividió los 12,3 millones de familias en cuatro grupos para calcular el esfuerzo económico que deberían realizar para pagar sus viviendas en función del tipo de casa media que adquiere cada grupo.

Así, se estimó que las familias con menos ingresos adquieren pisos de entre 70 y 85 metros cuadrados, mientras que las de un nivel de renta mayor los compran con más de 130 metros cuadrados.


El informe sostiene que el elevado precio de las casas ha absorbido la rebaja de tipos


De los datos analizados por Caixa Catalunya se desprende, por tanto, que la compra de una vivienda de 100 metros cuadrados a un precio medio de 1.622,7 euros por metro cuadrado por parte de una familia con una renta media de 30.958 euros le supone una carga financiera del 55,3% de su renta. Esa misma familia española debía destinar al pago de su hipoteca el 40,1% de su renta en 1998.

Este fuerte aumento de la carga financiera que deben soportar los hogares ha sido fuente de preocupación de distintos organismos en los últimos meses. En este sentido, el informe elabora una aproximación de lo que ocurriría si los tipos hipotecarios sufrieran una subida hasta situarse en el 6%.

El esfuerzo medio pasaría del 55,3% al 62,1%, lo que supone un aumento medio del 12,3%. En el caso de Madrid, el porcentaje se situaría en un espectacular 78,5% de la renta familiar, liderando de ese modo la clasificación, y en el lado opuesto, Castilla-La Mancha, con el 40,8%.

Dispersión de precios inmobiliarios

El informe destaca que territorialmente la dispersión entre los precios del metro cuadrado y las rentas de las familias provoca diferencias en el esfuerzo que deben realizar las familias para financiar su vivienda.Los 1.622,7 euros en el precio del metro cuadrado medio en España esconden un abanico que va de los 796,4 euros en Extremadura a los 2.510,2 euros en el País Vasco. Por encima de la media se encuentran Baleares (1.928,3), Cantabria (1.623,8), Cataluña (2.073,9), Madrid (2.478,6) y Navarra (1.646,8). Para hacer frente a estos precios, las familias disponen de rentas que van desde los 22.166 euros anuales a los 38.956, también en Extremadura y el País Vasco, con una renta para el conjunto de España de 30.958 euros. Con rentas inferiores a la media encontramos, además de Extremadura, Andalucía (26.107), Asturias (28.577), Castilla y León (27.763), Castilla-La Mancha (26.295), Comunidad Valenciana (29.722) y Murcia (27.571). Las diferencias de renta entre comunidades son menores que las registradas en el precio medio del metro cuadrado y oscilan desde el 70% de la renta en Madrid al 36,4% en Castilla-La Mancha, pasando por Baleares, con el 57%, y Cataluña, con el 65%.

Cómo parar el boom: El debate que no cesa

Plan estatal de UGT
El sindicato ugt pidió ayer un Plan Estatal de Viviendas consensuado que recupere los niveles de producción de pisos protegidos de los años ochenta, cuando alcanzó el 50% del total de la oferta nueva. El sindicato que dirige Cándido Méndez denunció que en la etapa de Gobierno del PP este porcentaje ha caído hasta mínimos históricos, situándose en la actualidad en el 11% del total de viviendas iniciadas.

Abaratar el suelo
La Asociación de promotores Constructores de España (APCE) y la Confederación Nacional de Cooperativas de Vivienda en España (Concovi) pidieron ayer a los partidos que incluyan en sus programas electorales medidas para abaratar el suelo y apoyar la construcción de viviendas protegidas. Ambos organismos coincidieron en que el alto precio del suelo impide que se construyan más viviendas protegidas.

Ley de valoraciones
El PSOE ya ha anunciado que pondrá en marcha un programa para reformar la actual figura de la vivienda de protección oficial (VPO) si gana los comicios de marzo. Además de controlar las ventas de estas casas para evitar el fraude, los socialistas esperan poder modificar la ley de valoraciones de suelo para acabar con los elementos especulativos que han encarecido espectacularmente los solares en los últimos años.

Agencia pública
El PP acaba de hacer público su programa electoral en materia de vivienda con la promesa estrella de promover la construcción de 900.000 casas protegidas y crear una Agencia Estatal que gestione y urbanice los terrenos propiedad del Estado con 'agilidad y transparencia'. Además, prevé establecer un nuevo tipo de vivienda 'de precio limitado', cuyo coste no superará los 165.000 euros.

Más alquileres
Todos los partidos y representantes del sector privado coinciden en señalar que una de las vías para lograr facilitar el acceso a la vivienda de determinados colectivos, como jóvenes o familias con menos ingresos, es el aumento de la oferta de alquileres. Sin embargo, cómo llevar a cabo este objetivo no está tan claro. Mientras unos son partidarios de incentivos a la oferta, otros apuestan por las ayudas a la demanda
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EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA

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La deuda familiar supera el medio billón de euros

Cinco Días / MADRID (22-01-2004)

El endeudamiento financiero de los hogares superó a finales de septiembre el medio billón de euros, lo que supone un nuevo máximo histórico y pone de manifiesto que su crecimiento continúa al ritmo de los últimos años, con aumento interanual del 14,7%.

Según los últimos datos publicados por el Banco de España, entre enero y septiembre de 2003 las deudas financieras de las familias (préstamos y cuentas pendientes de pago) aumentaron en algo más de 54.000 millones de euros, especialmente por los créditos, muchos de ellos hipotecarios.

Los bajos tipos de interés continúan animando a las familias a endeudarse, lo que unido al incremento del precio de la vivienda eleva considerablemente los pasivos (deudas) que asumen los hogares españoles, según los expertos.

Así, el principal elemento que compone la deuda financiera de las familias son los préstamos a largo plazo, que a finales de septiembre sumaban 393.457 millones de euros, con un incremento interanual del 16,1%. A continuación se situaban en el pasivo las cuentas pendientes de pago, con 82.418 millones de euros, un 8,6% más, y los préstamos a corto plazo, con 24.146 millones de euros, un 13,9% superior.

En cifras absolutas, los pasivos de las familias se han incrementado en los últimos ocho años en casi 2,7 veces y han pasado de los 188.263 millones de euros que sumaban en 1995 hasta los 500.022 millones de euros del cierre del tercer trimestre de 2003.

Frente a este incremento de los pasivos, su riqueza financiera (los activos) sólo se ha incrementado en 1,9 veces, desde los 641.182 millones de euros de 1995 hasta los casi 1,22 billones de euros de septiembre de 2003.

Los activos financieros en manos de las familias (efectivo, depósitos, acciones, fondos, etc.) continúan recuperándose en 2003, gracias fundamentalmente a la mejora de los mercados bursátiles, después del estancamiento a partir de 2001.

El efectivo y los depósitos siguen siendo el activo preferido por las familias españolas y en él acumulan cerca de medio billón de euros, seguidos de las acciones y fondos de inversión, con algo más de 464.000 millones de euros y un crecimiento interanual próximo al 20%.

Los activos financieros netos en manos de las familias o riqueza financiera neta (activos menos pasivos) alcanzaron en septiembre los 719.117 millones de euros, un 11,2% más que en 2002.

Tantos depósitos como créditos

El estado financiero de las familias sólo es interpretable tomando en cuenta sus pasivos y sus activos, así como el valor de los activos adquiridos con el endeudamiento vivo. Así, en este caso, los activos financieros de los hogares superan con creces sus deudas; pero su riqueza total superaría mucho más aún a las deudas tomadas si contabilizamos el valor de los bienes comprados y financiados a crédito, y cuyo paradigma es la vivienda.En condiciones normales, el valor de cada vivienda es superior a la deuda contraída para financiar la adquisición, sin contabilizar la revalorización de este tipo de activos en los últimos años.Pero sin contabilizar el valor de estos bienes, las familias, como agente económico agregado, tienen prácticamente tanto dinero en depósitos y efectivo como deuda, y tienen también prácticamente la misma cantidad de dinero en acciones y fondos de inversión como el volumen de su deuda. Por tanto, la situación financiera del agente hogares es saneada. La dificultad está en que unas familias tienen los activos, y otras los pasivos.




http://www.cincodias.com/articulo.html?d_date=20040122&xref=20040122cdscdieco_5&type=Tes&anchor=cdseco

"La construcción ha tocado techo en el sector de la vivienda"

Luis de Guindos Secretario de Estado de Economía
"La construcción ha tocado techo en el sector de la vivienda"




¿le interesa?





José Antonio Vega (12-01-2004)

Luis de Guindos Jurado (Madrid, 1960), secretario de Estado de Economía, asegura que el equipo económico que encabeza Rodrigo Rato entrega a su sucesor una economía 'con un crecimiento económico superior al 2,5% y una inflación inferior al 2,5%', y un escenario de tipos de interés despejado por la apreciación del euro. Estima que ésta no es peligrosa, pues 'el umbral del dolor para Europa estará en el punto en que el euro supere 1,35 dólares'. Se muestra satisfecho por la liberalización en telecomunicaciones y energía, pero cree que 'hay que hacer más en distribución comercial y suelo'. En empleo le preocupa la negociación colectiva; no el coste del despido.

Pregunta. ¿Cuál va a ser el crecimiento y la inflación definitivas de 2003, tras la aceleración que ha experimentado la actividad a fin de año?

respuesta. En el último trimestre de 2003 los indicadores adelantados ponen de manifiesto que se ha mantenido el perfil de aceleración de los tres trimestres anteriores; de este modo el perfil de la actividad ha sido de aceleración todo el ejercicio: empezamos en el 2,2% interanual, y en el IV trimestre habrá estado en el 2,4% como mínimo, o ligeramente por encima. El crecimiento del 2,3% en 2003 está garantizado.

La inflación, a diferencia del crecimiento, se ha desacelerado desde el 4% del que partimos en enero de 2003 hasta el 2,8% en noviembre; con lo que conocemos de carburantes y alimentos ya de diciembre, creemos que puede producirse una ligera desaceleración, y estaremos claramente por debajo del 3% en los próximos meses. En definitiva, el escenario es de aceleración del crecimiento económico a tasas superiores al 2,5% y con una inflación hacia niveles inferiores al 2,5%.

P. En los últimos años la composición del crecimiento ha sido desequilibrada, poco sana; muy intensiva en consumo y construcción. ¿Este desequilibrio se va a corregir o se va a arrastrar?


"Quedan muchas cosas por hacer en materia de liberalización de suelo y distribución comercial, pero no tanto en horarios como en licencias"


r. Con la desaceleración de Europa en los últimos años, la única fórmula para crecer por encima del 2% era a base de consumo y de inversión en construcción. España no tenía otra opción, porque es una economía muy abierta, en la que casi el 70% de los bienes y servicios de nuestro PIB se intercambian con el exterior. No hay otras fuentes de crecimiento distintas, y por ello hay que valorar lo que nos ha ocurrido. Pero a medida que se consolide la recuperación se va a ir modificando la composición, con más aportación del sector exterior. Crecerá la exportación, y eso nos llevará a un tirón de la producción industrial y con ello de la inversión en bienes de equipo. Veremos cómo el IV trimestre de 2003 revela una estabilidad del consumo y cómo la construcción en residencial ha tocado techo, y las fuentes de crecimiento van a modificarse. En el IV trimestre la aportación negativa del sector exterior espero que se haya aliviado bastante.

P. Un crecimiento intensivo en inversión residencial ha provocado niveles de endeudamiento familiar muy altos. ¿Puede lastrar también el consumo a futuro, sobre todo si llega la inevitable subida de tipos de interés?

r. El endeudamiento de las familias españolas se ha aproximado a la media de Europa y se ha colocado en la compra de vivienda, no para ir al bingo, lo que supone ganancia patrimonial de los agentes, y está contratado principalmente a tipos de interés variables. Pero la evolución de tipos que se va a producir es la de la UEM, no la de la España de hace 15 años, que estaba sujeta a más bandazos. El rango de modificación ahora no puede ser muy amplio, será más reducido, y cuando llegue la subida de tipos que ineludiblemente acompaña a toda recuperación económica, el comportamiento del consumo será más europeo, más moderno.

P. España es seguramente el único país que contrata las hipotecas a tipos variable, y la gente no está aprovechando las ofertas a tipo fijo atractivas que pueda haber en el mercado. ¿Por qué el Gobierno, aunque sólo sea como mecanismo de prevención, no recomienda optar por esa posibilidad?

r. Desde luego en la vida de una hipoteca, los tipos no siempre van a estar como ahora. Nosotros obligamos a que cuando se hace una oferta vinculante de crédito hipotecario se incluya una oferta de un instrumento de cobertura del riesgo para el comprador, que pueden cogerlo o no. Nosotros podemos obligar a dar información, pero la clientela de los bancos en soberana.

P. Teniendo en cuenta la evolución del tipo de cambio, ¿cuándo puede producirse un repunte de los tipos de interés? El sesgo del mercado ha pasado de subir a bajar...

r. Hemos tenido una apreciación intensa en el tipo de cambio del euro en el último año de aproximadamente un 20%, que ha supuesto un endurecimiento de las condiciones monetarias. Y esto ha provocado que la expectativa de incremento de medio punto de hace tres meses se han atemperado, y el horizonte de la subida se ha retrasado de mediado el año a final del ejercicio. Y, por tanto, esa apreciación del euro ha tenido un efecto positivo sobre la actividad porque retrasa la expectativa de encarecimiento del dinero. No espero por tanto una subida, como tampoco una bajada de tipos, en los próximos meses.

Tipo de cambio: en economía, como en salud, lo que es bueno para el riñón es malo para el hígado, y viceversa. No hay ninguna variable neutra. Y los efectos dependen más de la forma en que se hace el ajuste en una moneda que en la cuantía. Yo creo que no se ha traspasado todavía el umbral del dolor en el tipo de cambio del euro.

P. ¿Y cuándo se traspasará?

r. Yo creo que está más próximo a 1,35 dólares por euro. Y este precio vale para toda la zona euro. La depreciación del dólar se está produciendo en paralelo a un fenómeno que no ocurría desde hace mucho tiempo, que es un crecimiento paralelo de las tres grandes zonas económicas del mundo: está creciendo EE UU, Europa y Japón. Ni el euro ayudó excesivamente a Alemania a 0,90 dólares ni está dañando ahora las exportaciones ni su recuperación, porque el efecto de aceleración económica mundial es más intenso que el efecto precio de la divisa. El riesgo está en la volatilidad, y en que el ajuste sea muy rápido.

P. ¿Qué puede pasar si toda esta euforia se encuentra tras las elecciones norteamericanas con la gran amenaza de los déficit gemelos, y una corrección de los mismos lleva a una subida rápida y abultada de los tipos de interés?

r. Siempre en las recuperaciones hay un momento muy delicado, que es cuando tienes que empezar a retirar las bajadas de tipos de interés y la inyección fiscal. La recuperación tiene que tener la inercia suficiente como para compensar esa retirada. Y eso seguramente se producirá en el año 2005 en Estados Unidos, y pondrá a prueba la solidez de la economía americana. Pero da la impresión de que el ajuste ha sido profundo y las ganancias de productividad muy elevadas.

P. Rajoy habla de continuidad y estabilidad para la política económica. ¿Van a resistir la tentación de estirar el gasto público ante las elecciones y dado que las grandes economías europeas pasan por encima de todo sacrificio?


"El último trimestre de 2003 revela estabilidad del consumo y cómo la construcción residencial ha tocado ya techo"


r. Los Presupuestos están cerrados, y no queda más margen. Las cuentas de 2004 no son electoralistas, y tenemos normas que cumplir que limitan el gasto público, como es la Ley de Estabilidad Presupuestaria. La estabilidad presupuestaria es fundamental para un buen comportamiento económico.

P. Sigue existiendo déficit de inversión en los motores de la productividad, como es el caso de la tecnología o la formación, mientras exhibimos el superávit fiscal. ¿No es el momento de aprovechar la relajación fiscal europea para acortar estos diferenciales?

r. El déficit público no es bueno normalmente. En los últimos años las cuentas públicas han sido intensivas en infraestructuras y tecnología, aunque sigamos todavía lejos de la UE; pero se ha acortado mucho. La inversión en tecnología no es una cuestión exclusiva de gasto público, sino que también depende del sector privado. Nosotros debemos proporcionar estabilidad y un marco fiscal que estimule la inversión, y es importante que el sistema educativo genere un semillero de investigación. En mi opinión, más importante que el I+D es el gasto en educación y formación.

P. El Gobierno ha fracasado en el control de la inflación en los últimos años, ¿qué soluciones le quedan?

r. La inflación depende fundamentalmente de la política monetaria. Además hay que tener en cuenta que tenemos un crecimiento adicional, entre otras cosas porque estamos en un proceso de acercamiento a los niveles de renta y riqueza de la Unión Europea; y eso sólo se consigue con ciertos niveles adicionales de inflación. El único riesgo es que el diferencial de inflación se inyecte después en los costes por si eso daña el diferencial de crecimiento. Mientras el diferencial de inflación obedezca al diferencial de crecimiento, no hay riesgo; y para eso la determinación de costes debe ajustarse a la media de nuestros socios europeos y a nuestra productividad.

P. Está extendida la opinión de que la segunda legislatura del PP ha tenido pocas reformas económicas. Está pendiente Seguridad Social, convenios colectivos, liberalización de mercados, etc. ¿Dónde quedan cosas por hacer?

r. En telecomunicaciones estamos satisfechos; el operador dominante ha perdido una cuota de mercado considerable, aunque se defiende como es su obligación, y la evolución de precios ha sido buenísima, con una caída del 25% en fija y 60% en móvil; y tenemos dos millones de líneas de banda ancha entre ADSL y cable, y todo ello con una crisis de por medio. En energía la opinión es prácticamente igual, y 200.000 demandantes han cambiado de operador.

¿Dónde se puede hacer más? En distribución comercial y suelo. En distribución el problema no son los horarios comerciales, sino la segunda licencia en muchas comunidades autónomas, que ha restringido las aperturas a cada vez niveles inferiores de tamaño, y en algunas comunidades autónomas se puede hablar incluso de moratorias de aperturas. Aquí el problema no es que impidan luchar contra la inflación, que puede ser una cuestión marginal, sino que está paralizando la actividad inversora y la creación de empleo.

Por lo que se refiere al suelo, queda mucho por hacer, y con responsabilidad compartida. Lo lógico para que no haya tensiones de precios es que la oferta se ajuste de forma inmediata a la demanda, y para eso tiene que haber mayor disponibilidad de suelo. Creo que hay que llegar a un acuerdo sobre transparencia en los procesos urbanísticos para todos los ayuntamientos; sería muy positivo que todo expediente desde la petición de recalificación hasta el final se colgase en Internet. Creo que la información proporcionaría transparencia y generaría más rapidez. Más oferta y más transparente.

FEDERALISMO FISCAL “Trocear la Agencia Tributaria rompe la equidad y la eficiencia”

P. El partido socialista ha planteado un paso más en la descentralización de la gestión del gasto público ¿Puede darse el caso de que una mayor descentralización o federalización económica ponga en riesgo el control del gasto público?R. En 1995 sólo un tercio del gasto público estaba en manos de las Administraciones territoriales, y hoy casi llega ya al 50%, lo que indica que se ha acelerado la descentralización. Y en materia de ingresos también se ha elevado la corresponsabilidad. Y creo que todo esto es positivo. ¿Qué creo que no es positivo? No creo que sea positivo trocear la gestión de los ingresos, que existan diferentes Administraciones tributarias, porque no es ni equitativo ni eficiente. Da más garantías de neutralidad en el trato al contribuyente en todo el territorio nacional y de eficiencia si tienes una sola Administración tributaria. Creo que es una garantía para los ciudadanos que se sepa que desde cualquier punto del país en el que se encuentre va a tener un tratamiento idéntico que otra persona en cualquier otro punto del territorio.P. Pero amén de los instrumentos, ¿es posible incrementar los niveles de descentralización de gasto e ingresos?R. Está en vigor un sistema de financiación regional relativamente reciente y aceptado por todas las comunidades, e insisto en que en ocho años el grado de descentralización ha pasado del 33% a casi el 50% del total del gasto público.P. ¿No hay nada positivo o aprovechable en las propuestas económicas adelantadas por el PSOE?R. El partido socialista no ha concretado su programa económico; sólo ha lanzado propuestas, y hasta ahora sólo reflejan la situación interna del PSOE. En lo que conocemos, hay falta de coherencia; hablan de no superar el 40% del PIB en gasto público y creo que no reparan en que no es posible con el resto de medidas. No creo que lo aportado por el PSOE vaya a ser muy relevante para el debate: es contradictorio y carece de concreción en aspectos fundamentales como el IRPF. En mi opinión, las propuestas tributarias deberían continuar favoreciendo, como en los últimos años, a las rentas del trabajo, al ahorro familar y a las pymes. No creo que la propuesta del PSOE sea compatible con estas ideas. También es cierto que a los partidos políticos hay que admitirle cierto grado de audacia en el planteamiento. La dosis de tolerancia con un partido en la oposición siempre es más amplia que con el Gobierno.

LIBERALIZACIÓN ECONÓMICA Logros y cuestiones pendientes

Suelo
'necesitamos más transparencia en los procesos urbanísticos en todos los ayuntamientos; sería muy positivo que todo expediente desde la petición de recalificación hasta el final se colgase en Internet. Creo que la información proporcionaría transparencia y generaría más rapidez en la oferta. Más oferta y más transparencia en los mercados acercaría antes oferta y demanda en este mercado'.Herencia
'Mi preocupación hasta mediados del mes de marzo, y mi compromiso, es que las cosas sigan lo mejor posible y que el crecimiento sea el mayor posible. El próximo Ejecutivo se tiene que encontrar con una situación en la que el crecimiento estará por encima del 2,5% y la inflación por debajo del 2,5%; aceleración del crecimiento económico y desaceleración de los precios: es la mejor herencia posible'.Mercado Financiero
'la normativa está concluida. En transparencia del mercado financiero hemos sacado la Ley Financiera, la normativa de opas para la defensa del accionista minoritario, la Ley Aldama y la nueva Ley de Instituciones de Inversión Colectiva, que es más liberal, pero más protectora y transparente para los partícipes. España será el único país en el que los fondos de inversión tiene que informar de todos sus gastos'.Electricidad
'tenemos que garantizar un suministro eléctrico de calidad con un sistema de tarifas adecuado. Y hay que mantener ese equilibrio, y creo que en 2004 está garantizado. Los desajustes que se han producido en verano e invierno se deben más a problemas de distribución que a desajustes en la producción. Tienen mucho que decir en extensión de redes comunidades y ayuntamientos, aunque nos culpen de todo'.Carburantes
'en 2003 hemos visto que las petroleras estaban por debajo de la media europea en precios de la gasolina, y por encima en los gasóleos. A lo mejor puede tener algo que ver con la presión de la demanda. Pero en noviembre eso cambió, y estoy convencido de que ya se está corrigiendo. El Servicio de Competencia abrió un expediente en 2001 por restricciones verticales en distribución de carburantes y sigue la vigilancia'.

'El problema del mercado laboral no es el coste del despido'

El secretario de Estado de Economía dice que 'el elemento fundamental para la mejora del mercado laboral es la negociación colectiva. No creo que ahora el problema del mercado de trabajo sea el coste del despido'. Le preocupa más la determinación salarial.¿Dado el interés que tienen ustedes en el procedimiento, por qué no lo cambian, por qué siguen retrasando la reforma de unos convenios colectivos estereotipados que son una simple correa de transmisión de subidas salariales indexadas y poco ligadas a la productividad real de cada trabajador?El Gobierno no lo puede todo, lo único que tiene que hacer es establecer el marco general; y después los interlocutores sociales que tome sus decisiones. El Gobierno está para establecer las condiciones que hagan predecible la evolución económica y a lo sumo dar una señal con los sueldos de los funcionarios. Y algo de eso ocurre ya: cada vez más los porcentajes de remuneración se ligan a variables productivas, como es propio de una economía más avanzada y que pertenece a la UE. Y se producirá quiera o no el Gobierno.No han logrado ni siquiera abrir hueco en la capitalización de fondos de pensiones de empleo y no han logrado atajar el avance de los sistemas de revisión salarial...Ya le digo que el Ejecutivo no lo puede todo. Pero espero que poco a poco se entre en esta materia, porque se va a producir una demanda social.¿Qué comportamiento salarial sería correcto en 2004 para ser compatible con la estabilidad de precios y garantizar el crecimiento?Los crecimientos salariales y todas las condiciones de producción, el agregado de costes unitarios de producción en definitiva, deben adecuarse a los de los competidores y al crecimiento de la productividad, pero es más importante el proceso de formación de los costes que el resultado final. La inflación va a continuar desacelerándose en los próximos meses hacia el 2,5%; una evolución salarial que tenga esto en cuenta, con un crecimiento de la productividad próxima a un punto, me parecería razonable