Vivienda

especulación en vivienda

CONSTRUCCIÓN SOCIAL
El Consell no logra frenar el fraude en la VPO que se dispara en la provincia




La subida del precio de venta no impide que haya promotoras de Alicante que pidan ya un 70% más de la tarifa oficial por un piso protegido

F. J. BENITO

La subida en el otoño de 2003 del precio máximo de venta de la vivienda protegida en la provincia no ha tenido, de momento, uno de los efectos que se perseguía con la medida; la reducción del fraude que se sigue produciendo en las operaciones de compra-venta y que en municipios como Alicante amenaza con superar todas las marcas negativas. Algunas de las promociones nuevas han comenzado a comercializarse ya sobre plano un 70% por encima del valor oficial. Operaciones que escapan al control de la Administración y que hacen posible situaciones como el que una vivienda protegida cuyo valor de venta está fijado en 102.000 euros -diecisiete millones de las antiguas pesetas- se ofrezca en primera venta por 174.290 euros -veintinueve millones-, según ha podido comprobar este periódico en una promotora de Alicante.

El fraude, consentido por vendedores y compradores, adquiere diferentes grados de gravedad según el municipio y la empresa. Un sector en el que ha aumentado sustancialmente la profesionalidad en los últimos años, pero donde siguen dándose escándolos, porque el fraude en la VPO no se puede controlar. Fuentes de los sectores de la construcción y financiero consultadas ayer por el periódico apuntaron que «todo el mundo sabe que existe esta práctica ilegal pero el comprador de una VPO es el primero que consiente pagar un sobrecoste en dinero «b» o negro». Las mismas fuentes subrayaron que «el único camino para combatir esta práctica es que los compradores no acepten esas presiones y las denuncien a la Administración». Un consejo, por otro lado, complicado de cumplir debido a que los precios de la vivienda nueva de renta libre son inalcanzables para la mayor parte de la población. El sobrecoste de la VPO obliga, por otra parte, a que el endeudamiento se amplíe no sólo a la persona que adquiere la vivienda sino a todo su entorno, ya que el préstamo que otorgan las entidades de crédito que participan en el plan vivienda sólo sube el precio oficial -102.000 euros en Alicante y Elche donde se permite el precio más caro en la provincia-. VPO que hace tres años se vendían por cien mil euros, se cotizan hoy a más de 170.000 € .
En 2003 se construyeron 6.300 viviendas nuevas de protección oficial en la Comunidad.


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La especulación en la vivienda

La vivienda, una Cenicienta


José Antonio Camuñez Morilla (Presidente de Control Urbanístico y empresario de la CEA) (30-12-2003) Publicado en: Edición Impresa - Opinión

En los últimos tiempos, a la vivienda se le achaca buena parte de las lacras -por no decir la totalidad- que aquejan a la sociedad actual. Y, como no podía ser menos, los autores de la epidemia se personifican en las empresas promotoras y constructoras privadas de vivienda residencial.

Nada más lejos de la realidad. Ningún sector ha sido tan denostado como el de la construcción. No olvidemos que se trata de un sector base de la economía nacional: en 2002 generó el 7,5% de PIB y en los últimos tres años representó el 27% de la riqueza nacional. Y los datos, los confirman la mayoría de los analistas y el mundo académico: El profesor José García Montalvo, en el número de Perspectivas del Sistema Financiero, de Funcas, señala que, mientras el PIB real crecía un 26% entre el primer trimestre de 1997 y el último de 2002, el valor añadido bruto del sector de la construcción lo hacía el 71,5%; aportando al crecimiento, en este periodo, un 15,2% (4,5 puntos porcentuales.) Y si se contempla 2000 y el cuarto trimestre de 2002, se aprecia cómo la economía española creció un 10,1% frente al 38,7% de la construcción; lo que supone que ésta ha aportado un 26,4% del crecimiento del PIB español durante los últimos tres años.

La carestía del precio final de la vivienda no hay que adjudicársela a una ampliación de los márgenes de beneficios de las promotoras y constructoras. Los factores de la demanda y, por tanto, de la carestía son varios y están dominados por una realidad y tres mitos: El hecho de que el valor del suelo tiene un peso específico muy importante; alrededor del 30% del precio final y, por desgracia, ese valor se ha encarecido alarmantemente, y los últimos tres años se ha multiplicado por tres. Y los mitos: 'el precio de la vivienda no puede bajar'; 'los precios de la vivienda en España tienen que converger con los europeos' y 'para pagar un alquiler es mejor pagar una hipoteca y al final la casa es mía'.

Esos datos permiten afirmar que entre 1999 y junio de 2003, la repercusión del suelo sobre el valor final de la vivienda se ha multiplicado por tres. Una vivienda que hace tres años tuviera en el precio final una repercusión de 18.000 euros, hoy la tiene de 55.000 a 60.000 euros, por lo cual el precio final sólo por suelo ha aumentado 36.000 o 42.000 euros. ¿Por qué el suelo ha subido tanto? La respuesta es sencilla y evidente: debido a su escasez. No porque no haya, si no porque se retiene. Y esa retención conduce a un principio básico de la economía: todo lo escaso resulta caro. La solución es sencilla y sólo la pueden llevar a la práctica las distintas Administraciones. Se acabaría con los demonios -si los hubiere- de la especulación y la corrupción inmobiliaria.

Todo ello ayudaría a respirar a una sociedad que está hipotecada por los créditos para la adquisición y rehabilitación de viviendas; créditos que han aumentado su peso, en el conjunto de las otras financiaciones a hogares, hasta casi el 75%. La proporción de préstamos hipotecarios sobre el PIB español se sitúa en el 32%, muy cercana a la media de la zona euro (33%) y todavía inferior a la media de la UE (39%). Por tanto, el nivel de endeudamiento de las familias en 2002, y en particular el que tiene como finalidad adquirir viviendas, es similar al de la media de la UE. El endeudamiento de los hogares españoles que alcanzaba el 50% de su renta bruta disponible en 1996 se situaba en el 80% en 2002. Reflejo de los esfuerzos de los españoles es que, mientras el salario bruto anual ha aumentado, en términos nominales, casi un 98% entre 1987 y 2002, pasando de 8.396 a 16.612, el precio de la vivienda se ha incrementado casi un 285% en el mismo periodo, pasando de 317,2 euros/metro cuadrado, en 1988 a 1.221 euros en 2002. Es decir, mientras en 1988 se necesitaban casi 3,5 salarios anuales para adquirir una vivienda de 90 metros cuadrados, en 2002 se precisaban casi siete. Si la clase política quiere hacer viable el principio constitucional de que todo español tiene derecho a vivienda digna es fundamental: que las Administraciones dejen de especular con un suelo que sobra por todas partes y también es muy importante agilizar los trámites burocráticos y reconsiderar el tratamiento que reciben los bienes inmuebles en el impuesto sobre patrimonio, así como la existencia de problemas aplicativos en la coordinación entre el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y el IVA, que no han quedado resueltos. De igual modo, es preciso diseñar una política que resuelva los graves problemas que la compra de vivienda plantea especialmente a los jóvenes y fomentar las posibilidades del arrendamiento, que están, a todas luces, insuficientemente explotadas.

El escenario exige inteligencia y valentía política, porque requiere tocar muchas cuerdas, romper intereses establecidos y heredados y cambiar viejos y numerosos comportamientos, para que la situación mejore, notablemente, a medio y largo plazo.


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http://www.cincodias.com/articulo.html?xref=20031230cdscdiopi_5&type=Tes&anchor=cdsopiE00#

la vivienda

La tasadora de la CAM, Tabimed, estima un incremento del 8% en la provincia en 2004, frente al crecimiento de hasta el 17% a lo largo de este año

ROSA CARRIZOSA

La sociedad de tasación de la CAM, Tabimed, estima que los precios de la vivienda seguirán subiendo el próximo año en Alicante y en España, aunque en clave de desaceleración hasta conseguir una progresiva estabilización. Frente al aumento de hasta el 17% registrado en la provincia en el año que mañana se cierra, el director general de Tabimed, Javier Calero del Castillo, aseguró que los estudios del mercado inmobiliario apuntan a que en Alicante los precios de la vivienda subirán un 8% el próximo año, mientras que a nivel nacional las estimaciones sitúan el aumento por encima del 5%. «La provincia, especialmente la costa, siempre se mueve en la banda alta, debido a la demanda extranjera», añadió Javier Calero, que en estos días, además, ha sido elegido presidente de la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración, Atasa.

Las previsiones de una subida de tipos de interés, la mejoría de la bolsa -que recuperará la inversión desviada años atrás hacia el sector inmobiliario por las pérdidas bursátiles-, así como las políticas de fomento de viviendas subvencionadas y de desarrollo del suelo permitirán una progresiva estabilidad de los precios de la vivienda. «Si bien éstos seguirán subiendo mientras exista demanda», matizó Calero dentro del diagnóstico de la situación y el análisis del nuevo escenario del mercado inmobiliario para el próximo año.
Una de las variables que más preocupan a los ciudadanos que se han hipotecado en la compra de sus viviendas en los últimos años es la posible subida de los tipos de interés, que no han descartado para 2004 ni las autoridades europeas ni nacionales. El responsable de Tabimed considera, sin embargo, que el previsible incremento de los tipos no representa una amenaza para el sector por un aumento de los impagos. «Se absorbería y estabilizaría los precios» siempre que la subida no excediera de un 2%», incidió Javier Calero.
Hasta esa banda el sector no considera preocupante el aumento que posiblemente decida el Banco Central Europeo. «Si sube un 0,50% -como se ha pronosticado- eso significaría un aumento de unos 30 euros que no afectaría tanto, ya que el aumento quedaría por debajo de lo que se pagaba hace cinco años por préstamos de la misma cantidad. Además, como ha ocurrido con las bajadas desde 1998, los aumentos serían progresivos», incidió Calero.
Por otra parte, en contra de la opinión generalizada sobre el desfase de los precios y los temores a un estallido de la «burbuja» inmobiliaria, el director general de Tabimed rechazó de plano que exista y haya existido una «sobrevaloración» y una «burbuja inmobiliaria». Para rebatir la primera percepción, Calero argumentó que las funciones de todas las sociedades de tasación «están sujetas a una normativa y control, ya que siempre tenemos que elegir el menor de los valores». Especialmente molesto con la acuñación de la «burbuja» inmobiliaria, el responsable de Tabimed rechazó tajantemente esta idea «lo que sí hay es una tensión de los precios». Paralelamente, descartó un desplome de la situación actual, «ya que todas las variables que afectan a los precios de la vivienda ofrecen signos positivos». Lo que sí considera que debe conseguirse en el mercado inmobiliario es «transparencia».
Por otra parte, al igual que en el resto de España los factores favorables de unos tipos de interés bajos, la incorporación de nuevos demandantes (divorciados y emigrantes) han permitido el «boom» de la construcción, que han desbordado la demanda razonable de 350.000 viviendas anuales hasta alcanzar las 700.000 actuales, de las cuales más de 35.000 se ha construido en la provincia.