http://foros.recoletos.es/foros-expansion/thread.jspa?threadID=89386&messageID=1201035#1201035Envíos: 143
De: Malaga
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Re: burbuja inmobiliaria
Enviado: 06-oct-2005 12:12 Responder
Os pego este artículo que me parece interesante sobre la situación en Estados Unidos, como su mercado hipotecario y su financiación van varios burbujas por delante nuestra, quizás podamos anticipar cual será la evolución en España. Saludos
Las hipotecas arriesgadas, un arma de doble filo
El trato es el siguiente: compras la casa de tus sueños y durante los primeros años no devuelves principal, tan sólo pagas intereses. De este modo, los pagos mensuales de tu inmueble serán inusualmente bajos y respirarás un poco más aliviado. O mejor aún, si eliges una de nuestras hipotecas con opciones pagarás todavía menos...
Éste es el modo en que se anuncian las últimas modalidades hipotecarias con tipos variables. Con nombres tan variopintos como Interest-Only (?sólo intereses?), OptionARM y Pick-a-Payment (?elige la mensualidad?), estos productos ofrecen a los prestatarios mensualidades bastante inferiores a las que tendrían que pagar en un préstamo tradicional con tipos variables o fijos. Según varios estudios, estos arriesgados productos representan la mitad de las nuevas hipotecas firmadas este año, cifra que en 2001 no superaba el 10%.
Sin embargo, tienen un inconveniente: es muy probable que los pagos mensuales se disparen dentro de unos pocos años, siendo el incremento para algunos prestatarios de cientos de dólares al mes. En los casos más extremos la deuda podría incluso aumentar con el tiempo, en lugar de disminuir.
¿Qué factores explican el comportamiento de este mercado? Y, más importante, estos préstamos ¿son en realidad bombas de relojería que podrían colapsar los mercados financieros y la economía si un incremento en los tipos de interés o una caída del valor de la vivienda generase una avalancha de impagos? A principios de los 90 la economía japonesa se vio torpedeada por una aluvión de préstamos hipotecarios impagados y el país todavía no se ha recuperado totalmente.
"La pregunta es: ¿podríamos encontrarnos en Estados Unidos en esta situación? Está claro que no", afirma la profesora de Propiedad Inmobiliaria de Wharton Susan M. Wachter. No obstante, estos préstamos están contribuyendo a elevar el precio de la vivienda, sentando las bases para que se produzcan cambios bruscos que podrían agravar los efectos de la próxima recesión. "Es indudable que con estos nuevos instrumentos nos movemos en territorio desconocido. No hay precedentes".
Prestatarios ?de segunda?
Algunas de las hipotecas sólo intereses existen desde hace varias décadas y solían ser empleadas por prestatarios con elevado poder adquisitivo que eran lo suficientemente sofisticados y disciplinados como para encontrar usos rentables alternativos para el dinero que se ahorraban en las mensualidades. Pero en la actualidad estos productos van dirigidos simplemente a toda persona que desee comprarse una vivienda, y en muchos casos a prestatarios de segunda a los que en las condiciones previas no se les habría concedido un préstamo estándar.
Aunque los términos pueden variar, el prestatario de una hipoteca sólo intereses normalmente no amortiza principal durante los primeros cinco, siete o diez años. Transcurrido este tiempo, el tipo de interés se revisa anualmente en función del tipo de referencia y comienza la devolución del principal. En una hipoteca tradicional de tipo fijo a treinta años por un importe de 100.000 dólares al 5,75%, las mensualidades serían aproximadamente de 600 dólares. Con una hipoteca sólo intereses se pagarían alrededor de 500 dólares al mes, ya que no habría devolución del principal. Gracias a estos pagos de menor cuantía, el propietario de la vivienda puede pedir un préstamo por un importe superior que con un préstamo tradicional.
El prestatario tradicional empieza a devolver principal desde que paga su primera mensualidad, cosa que no ocurre cuando se solicita una hipoteca sólo intereses. Como dentro de, por ejemplo, 10 años quedará más deuda por devolver, pagará más en concepto de intereses de lo que en ese momento pagaría con un préstamo tradicional al mismo tipo de interés. Y una vez que comience la devolución del principal, los pagos serán más elevados con una hipoteca sólo intereses porque quedarán menos años para saldar la deuda.
Como el tipo de interés podría ajustarse al alza después del periodo inicial en el que sólo se pagan intereses, la mensualidad podría dispararse. Es fácil que un préstamo que comenzó con 500 dólares al mes aumente hasta 700 dólares o incluso el 40%. Es posible que algunos prestatarios no puedan soportar esta carga.
Los préstamos con opciones son similares, salvo porque el propietario de la vivienda tiene cada mes la posibilidad de elegir entre cuatro opciones de pago. El pago completo incluye tanto intereses como principal, igual que un préstamo tradicional. El prestatario también puede hacer un pago de cuantía superior, de tal forma que la cantidad ?extra? se dedica a amortizar el principal y así devuelve más rápidamente el préstamo. La tercera opción consiste en pagar sólo los intereses.
Y por último, existe la opción llamada pago mínimo, que ni siquiera cubre todos los intereses. Los intereses no abonados se añaden a la deuda, incrementando la cantidad pendiente de devolución. Un prestatario que elija habitualmente esta opción de ?amortización negativa? podría acabar en una situación en la que debe más de lo que había pedido prestado en un principio. Con cada una de estas cuatro opciones los tipos de interés se ajustan regularmente, de forma que los intereses a pagar aumentan si los tipos suben.
"Como los tipos de interés han permanecido bajos, tanto constructores como prestamistas tratan continuamente de incrementar la posibilidad de tener una vivienda en propiedad?, afirma Lynn B. Sagalyn, profesora de Propiedad Inmobiliaria de Wharton. Las hipotecas exóticas permiten que los bancos lleguen a clientes "a los que de otra forma les sería imposible participar en el mercado debido a la increíble escalada en el precio de la vivienda".
La competencia entre las entidades crediticias ha propiciado la concesión de préstamos a personas con situaciones financieras nada sólidas, y ahora los prestatarios pueden hacer pagos de sólo el 5% o el 10% -y en ocasiones incluso el 0%-, cuando lo habitual hace no muchos años era el 20%. "Cuanto más nos adentramos en el grupo de lo que denominamos prestatarios marginalmente elegibles, más riesgos asumen" tanto prestamistas como prestatarios, señala Sagalyn. "Es una especie de bomba de relojería."
Hipotecas de tipo variable y revisable
Comparadas con las hipotecas sólo intereses y las hipotecas con opciones, las tradicionales de tipo variable revisable anualmente parecen algo conservadoras. Con estas hipotecas el prestatario normalmente consigue un tipo más bajo durante los primeros 12 meses. A partir de entonces el tipo se revisa anualmente en función de las condiciones del mercado. La cantidad a pagar puede por tanto variar cada 12 meses. Pero una parte de cada pago se dedica a amortizar el principal, como en las hipotecas tradicionales de tipo fijo. Como los tipos de interés pueden variar, con estas hipotecas se asume más riesgo que con las de tipo fijo, aunque no tanto como con las hipotecas sólo intereses o con opciones. Las hipotecas donde los tipos son variables y se revisan anualmente son cada vez más frecuentes. En los dos últimos años cerca de un tercio de las nuevas hipotecas firmadas fueron de éste tipo, explica Todd M. Sinai, profesor de Propiedad Inmobiliaria de Wharton. "Ahora son muy habituales", afirma señalando que en 2001 tan sólo el 12% eran hipotecas de tipo variable, pero a finales de los 80 suponían el 50%.
Las tasas de impago de estas hipotecas de tipo variable nunca han supuesto un problema serio, añade Sinai. Para la gente pagar la hipoteca suele ser una prioridad. Y dado que el precio de la vivienda ha seguido creciendo y aquellos que han pedido una hipoteca de interés variable han empezado a reducir su deuda desde el primer pago, si se encuentran con problemas de liquidez pueden normalmente vender su propiedad por más de lo que deben. "El grado de utilización de las hipotecas de tipo variable no es en sí mismo algo de lo que nos debamos preocupar. No creo que supongan tanto riesgo como parece".
Según Sinai, para que un préstamo no se pague se tienen que dar unas condiciones muy particulares: el tipo de interés sube y se eleva el importe mensual de la hipoteca; los ingresos del propietario caen y ya no puede cubrir una mensualidad mayor; cae el precio de la vivienda, que ya no se puede vender por suficiente dinero como para cubrir la deuda. Sin embargo, el uso generalizado de los préstamos sólo intereses y con opciones es tan novedoso que nadie sabe lo que ocurrirá si aumentan los tipos de interés y la economía se estanca. "Los bancos realmente no saben qué riesgos están asumiendo porque no se ha dado suficiente importancia a estos aspectos".
Éste es uno de los factores que preocupa a Wachter. "No tenemos suficientes datos del pasado para contrastar la probabilidad de impago de estos instrumentos, ya que son demasiado nuevos". Además, afirma Watcher, a mediados de los 90 los prestamistas comenzaron a emplear procesos automatizados para conceder o denegar las hipotecas. Estos métodos resultaron ser mucho más precisos para predecir impagos que el sistema previo, basado en juicios subjetivos del personal del banco, con el que se acababan concediendo préstamos a clientes poco atractivos financieramente o a aquellos con poco dinero para dar una entrada. Ahora los clientes con menos dinero o mayor riesgo pueden obtener préstamos, pero a menudo pagando tipos más elevados para compensar el riesgo asumido por el prestamista.
Pero Wachter advierte que los prestamistas no tienen datos suficientes para simplemente saber cuantos puntos deben subir los tipos para lograr este equilibrio, y además para competir deben mantenerlos bajos. Los tipos generados con métodos automatizados no son capaces de predecir con exactitud el riesgo de los préstamos intereses sólo y con opciones ya que todavía su vida es relativamente corta. "Los bancos sistemáticamente tienden a apoyar los incrementos en el precio de la propiedad inmobiliaria ?potenciales burbujas? siempre que ocurren".
Mercado para optimistas
Debido al incremento experimentado por el precio de la vivienda en los últimos años, los prestatarios suelen confiar en que las propiedades adquiridas valgan lo suficiente para cubrir la deuda de aquellos prestatarios que no paguen su hipoteca.
Pero, ¿por qué ha subido el precio de la vivienda? En parte porque los prestatarios tienen mucho dinero para gastar gracias a los bajos tipos de interés. Estos nuevos préstamos ?exóticos? han conseguido introducir más clientes en el mercado, contribuyendo ?en opinión de Watcher en gran medida- a la escalada de precios.
La fijación de precios en el mercado de la vivienda, señala Wachter, no es tan eficiente como en el mercado de valores, ya que se trata de un mercado en el que únicamente participan optimistas. La gente que piensa que las viviendas están sobrevaloradas se mantiene al margen, y mientras los entusiastas siguen contribuyendo a elevar los precios. En cambio, en el mercado de valores los pesimistas pueden apostar por una caída en los precios y vender en descubierto o comprar opciones put.
Tal y como explica Watcher, en el mercado inmobiliario los optimistas suelen pensar que los precios continuarán subiendo porque eso es lo que han venido haciendo. Además, las recientes leyes de protección de espacios públicos aprobadas en varios estados donde la construcción estaba creciendo desmesuradamente han complicado para los constructores incrementar la oferta de viviendas al ritmo en que aumenta la demanda, contribuyendo a la subida de los precios.
Algunos expertos sostienen que las auténticas burbujas inmobiliarias son muy poco frecuentes, y normalmente se producen con individuos particularmente activos. Los propietarios no pueden vender su vivienda con un simple clic del ratón, como es el caso de las acciones, así que no es fácil que el precio de la vivienda caiga -como es el caso de las acciones- cuando explota la burbuja. Normalmente un incremento en el precio de la vivienda va seguido de un periodo de estabilización de los precios en lugar de una caída.
Pero Wachter afirma que algunos mercados sobrecalentados de California y Boston sí registraron caídas en el precio de la vivienda -entre el 30 y el 40%- tras la explosión de la burbuja de los 80. Los precios suelen experimentar caídas mayores allí donde anteriormente habían subido más, y hay un montón de mercados en los que se han visto enormes incrementos en los últimos años. Así pues, en muchas regiones del país el precio de la vivienda podría de hecho caer, según Wachter. "Podemos estar hablando de 30 o 40 de áreas, no de una o dos". El riesgo de impago es claramente superior debido al uso intensivo de préstamos sin intereses y con opciones, añade.
Pese a que es poco probable que una oleada de impagos consiga sumergir a Estados Unidos en una prolongada recesión como la japonesa, sí que provocaría una fuerte disminución de la actividad hipotecaria que ralentizaría el crecimiento económico, predice Wachter. A pesar de que es imposible saber qué prestatarios o qué inversores soportan el mayor riesgo -ya que la mayoría de los préstamos toman la forma de valores con garantía hipotecaria y se comercian a escala mundial-, lo cierto es que los impagos de las hipotecas podrían de hecho provocar pérdidas en estos valores, perjudicando a muchos inversores e instituciones financieras de todo el mundo. "Si cambia el ciclo económico y entramos en una recesión, el resultado [de este uso intensivo de hipotecas exóticas] será una recesión todavía más severa".
Enlaces
El verdadero significado
efrieyro
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Re: burbuja inmobiliaria
Enviado: 06-oct-2005 12:19 Responder
Pan para hoy y hambre para mañana.El Santander ya comercializa ese producto (campaña publicitaria en tv) y luego vendrán los demás.SAlu2.
Alfonso
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Re: burbuja inmobiliaria
Enviado: 06-oct-2005 15:43 Responder
A la hora de entender el artículo que nos muestra ALBERTON hay que considerar que en EE.UU. la hipoteca tradicional era con una entrada del 20%, y tipo de interés FIJO. Curiosamente, el artículo menciona como producto de riesgo la hipoteca con tipo de interés variable, la cual es abrumadoramente mayoritaria en nuestro país.
Sobre las hipotecas con pagos reducidos en los primeros años, creo que ya hace algún tiempo BBVA comercializaba un producto similar (Hipoteca Fácil creo que se llamaba). La excusa para este tipo de productos es que los jóvenes al principio tienen menos ingresos, pero con el tiempo aumentan éstos y pueden permitirse las mensualidades más elevadas después. Habitualmente -si no media alguna recesión por medio- ésto es así. Esperemos que sigua igual.
Alfonso
Envíos: 456
De: Asturias
Registrado: 27/07/03
Re: burbuja inmobiliaria
Enviado: 07-oct-2005 15:08 Responder
He aquí una interesante exposición que hace Bill Gross, apodado el Rey Bono por su dominio en los mercados de renta fija -no confundig con políticog egpañoleg; la rgenta fija que ellog dominan ge chupa de otro bote-. Trata sobre la burbuja inmobiliaria y las consecuencias de su fin. No tiene desperdicio. El subrayado está así en el original.
Para ver los gráficos abrir la fuente original:
http://www.pimco.com/LeftNav/Late+Breaking+Commentary/IO/2005/IO+October+2005.htm
Actos deliberados de amabilidad
[...]
Los tipos de interés pueden ser amables o no según uno conceda créditos o los pida. Los últimos años han sido estupendos para muchos dueños de casas cuando los tipos han descendido desde sus máximos de fin de siglo a un nivel tan bajo que la tentación de pedir prestado, poniendo sus casas como garantía, ha sido irresistible. Los inmuebles se han transformado en cajeros automáticos mientran que la refinanciación de hipotecas antiguas, las rehipotecas, y una plétora de innovaciones a la hora de facilitar conceder hipotecas han dejado mucho dinero en las manos de los consumidores. La recuperación económica de los EE.UU. y el resto del mundo de los últimos cuatro años se ha basado en la revalorización de activos, con las casas llevando la iniciativa. Los bancos centrales del mundo tienen gran responsabilidad en ésto, bien a través de tipos de interés reales históricamente bajos (la Fed), o el reciclado de reservas de divisas en bonos americanos (Bretons Woods II). El resto de la culpa reside en ciudadanos ordinarios con una inclinación capitalista - disfrutando mientras la fiesta continúa. Ambos, han producido una economía en crecimiento, pero totalmente dependiente de que las casas sigan aumentando su precio, se mantenga el nivel de los préstamos contra el valor de esas casas, y que el consumo siga motivado por lo que parece ser una prosperidad de papel sin límite.
Los más astutos saben que esa base para la generación de riqueza no es más que un castillo hecho de arena, en vez de granito, y la única duda es cuándo llagará la marea para barrerlo. El mes pasado, Alan Greenspan finalmente tocó la campana de aviso con su referencia sobre las primas de riesgo. Más recientemente han aparecido dos estudios de la Fed que dan alguna luz sobre cuándo puede estallar la burbuja inmobiliaria, y cuándo nuestra preciosa prosperidad pueda perder su lustre. Antes de que hable de esos estudios déjenme que les haga un sumario de los hechos en relación con un estallidos de esa burbuja:
1 - Los precios de las casas cesarán de subir/incluso descenderán en algunas ciudades, CUANDO...
......a - los tipos de interés aumenten hasta el punto de dificultar el acceso a los compradores de primera vivienda.
......b - una leve presión regulatoria comience a reducir la cantidad de préstamos fáciles que dan los bancos.
......c - los especuladores comiencen a oler el final de la fiesta.
2 - La moda de rehipotecar la casa debería parar poco después.
3 - El consumo y la economía de los EE.UU. se debilitarán cuando deje de llegar el dinero que venía de esas rehipotecas.
4 - La Fed bajará los tipos de interés para comenzar el juego de nuevo desde cero.
Afirmo que la secuencia anterior no es apenas cuestionable, casi inevitable al 99%. Al decir ésto espero no ofender a los que piensan lo contrario. Lo que no puedo afirmar es cuándo ésto se desarrollará, lo cual admito que es una variable crítica. Sin embargo, los papeles que he mencionado de la Fed nos dan alguna pista.
El Consejo de Gobernadores de la Reserva Federal ha publicado un informe titulado 'Los precios de los inmuebles y política monetaria: un estudio comparativo entre varios países', un estudio que cubre un total de 18 mercados nacionales desde 1970. El estudio cita muchas influencias sobre el precio de las casas, incluyendo la demografía y la desregulación financiera (las hipotecas fáciles) pero el título del artículo nos delata el principal culpable: los tipos de interés. Después de leer las 68 páginas del estudio, lo resumiré en ésto. Los precios de las casas persiguen a los tipos de interés: cuando los tipos bajan (tipos nominales a corto, tipos reales a largo) los precios reales de las casas suben. Cuando los tipos suben, las casas bajan. Podría haber dicho ésto sin leer el estudio -por sentido común- pero ayuda tener el sello de la Fed estampado sobre una opinión propia -aunque sin garantías, desde luego. Se refieren a unos gráficos como confirmación, divididos en dos períodos: pre y post1985, mostrando los precios de las casas y los tipos de interés en 18 países.
Aunque sus conclusiones no son tan claras como las mías que mencionaré, creo que está claro que los precios reales de las casas tocan techo unos cuatro o seis trimestres después de que el banco central suba los tipos de interés y siguiendo lo que parece una subida de 200 puntos básicos en los tipos de interés a corto plazo. La bajada de precios continúa unos dos trimestres después de lo que parece un aumento cíclico de 300 puntos básicos. Con la reserva de que muchos países en este estudio tienen mercados inmobiliarios con más sensibilidad a los tipos a corto plazo que el de los EE.UU., encuentro esclarecedor que nuestra Fed haya aumentado los tipos de interés durante los últimos cinco trimestres hasta 275 puntos básicos, justo en el punto promedio en que las casas han tocado techo en los últimos 35 años.
Estudios adicionales muestran que el nivel actual de los tipos de interés a corto plazo, está comenzando a eliminar muchos primeros compradores que han estado usando preferentemente hipotecas a tipos de interés variable. Los índices de accesibilidad a una casa -dependientes sobre todo de los tipos de interés de las hipotecas- están en mínimos de 15 años, y la disposición de los bancos a prestar -influido en parte por la presión regulatoria- está disminuyendo también. Ya que hasta un 20% de las compras de casas nuevas son para segunda vivienda o para revender con beneficio, los especuladores no duermen fácilmente estas noches. Combinado ésto con la influencia dominante de tipos de interés a corto aún en aumento, no puede faltar mucho para se cumpla la condición nº 1 de mi escenario.
La condición nº 2 se refería al descenso de los préstamos con las casas como garantía, y es aquí donde un estudio publicado en septiembre por el mismo Alan Greenspan (junto con James Kennedy) viene de perlas. El que éste sea el segundo estudio firmado por Greenspan en todo el tiempo que ha sido presidente de la Fed dice algo sobre la importancia de este papel que se fija en las rehipotecas. Greenspan, en su habitual estilo, no ofrece conclusiones pero muestra unas evidencias que se muestran en el siguiente gráfico.
Greenspan declara que los norteamericanos tomaron prestado 600.000 millones de dólares poniendo sus casas como garantía, algo hecho posible por el aumento de los precios de cerca de dos dígitos en los últimos años. Ese dinero equivale al 7% de los ingresos personales. Mientras Greenspan no se arriesga a decir cuánto de este dinero se ha ido a consumo, otros economistas y el sentido común sugiere que este porcentaje es al menos de un 50%, sino más. La gente no pide prestado para después meter el dinero en el banco. Se empeñan para gastar. Si es así, y usando el 50% como una cifra prudente, el gráfico sugiere que las rehipotecas han añadido medio o un uno por ciento al crecimiento del PIB estos años. Si los precios de las casas paran de crecer a un ritmo decente, las rehipotecas serán más difíciles. Estudios por Goldman Sachs en otras economías basadas en los precios de los activos, como Australia, señalan que las ventas de los minoristas bajan hasta un 4% una vez que paran las rehipotecas. Esta semana, algunas informaciones sobre Gran Bretaña señalan en la misma dirección. Incluso el mismo Greenspan dijo la semana pasada que 'si subieran los tipos de interés de las hipotecas, la refinanciación de las hipotecas disminuiría, así como las rehipotecas, y presumiblemente el crecimiento del consumo'. Las condiciones nº 2 y 3 de mi calendario parecen probable que se den en los próximos tres o seis meses.
La magnitud del empeoramiento en la economía de los EE.UU. dependerán de numerosos factores: precios de petróleo/gas natural, mantenimiento del milagro económico chino, y por supuesto, del nivel de los tipos de interés -dependientes de la Fed y el deseo de los extranjeros de comprar nuestros bonos. Pero no nos engañemos, el auge del mercado inmobiliario está a punto de perder su efervescencia; la burbuja está a punto de ser menos burbujeante. Si los precios reales de las casas bajan en 2006 o 2007, una recesión es casi inevitable. Si los tipos más elevados sólo enlentecen el aumento de los precios a ritmos de un sólo dígito, quizá nos libremos con un crecimiento del PIB del 1-2%. En ambos casos, nuestra Fed con su nuevo presidente, estará en la envidiable posición de bajar los tipos a mitad del 2006. Así pues, los ogros que son los banqueros centrales seran responsables en 12 meses de algunos actos deliberados de amabilidad: disminuir los tipos de interés para mantener viva nuestra economía basada en el precio de los activos. Sobre si transcurrido el tiempo éso se considere amable será otra cuestión, pero parece que las circunstancias requerirán tipos bajos una vez más.
Bill Gross
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En muchas cosas nuestra economía se parece a la de los EE.UU. con una dependencia marcada del ímpetu del consumidor, endeudado hasta las cejas gracias a tipos de interés reales (más destinados a la inflación alemana que a la española), y un déficit exterior récord.
Por tanto creo que la misma secuencia de hechos que menciona el señor Gross para los norteamericanos son igualmente válidos para nuestro mercado inmobiliario. Tan sólo veo una diferencia. En nuestro país son menos los préstamos que se piden usando la casa como garantía para financiar consumo. Por tanto, la disminución de las rehipotecas, y su influencia en el consumo, sería mucho menor. No obstante, hay que considerar que la inmensa mayoría de las hipotecas en nuestro país son a tipo de interés variable. El dinero para el consumo que no se perderá en la bajada de las rehipotecas se perderá en la subida de las cuotas mensuales. Eso sin contar con la influencia que tendría un pinchazo en la construcción, auténtica locomotora de nuestra economía.
Y todo ésto, según el señor Gross, dependiente en grado sumo de los tipos de interés. Según su artículo, uno puede razonar que si el BCE comienza a subir los tipos de interés uno puede esperar 12-18 meses más de fiesta; si la subida acumula ya un 2%, ya ni éso.
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