Vivienda

"El promotor que no venda ya un 30% más barato tendrá que hacerlo por la mitad en tres años"

"El promotor que no venda ya un 30% más barato tendrá que hacerlo por la mitad en tres años"

Fátima Martín.- - 20/10/2008 06:00h

 

“Quien no venda ya mismo los pisos un 25-30% (o lo que sea necesario) más baratos se los va a comer con patatas con un problemita añadido: unos gastos financieros del 7% (euribor más 1,50% en el mejor de los casos en renovaciones actuales) sobre el 80% del precio de las viviendas. Esa operación da un gasto adicional al año por financieros del 5,6%. Con esto, en 2 ó 3 años, el promotor tendrá casas más antiguas, quemadas comercialmente y un 17% más caras, con lo que se verá obligado a venderlas un 42-47% más baratas en términos reales. Los gastos financieros son como un gran hormiguero en el que te sientas sin darte cuenta y del que hasta que no tienes 50 hormiguitas merodeando por todas partes de tu cuerpo, no te percatas. Demasiado tarde en muchos casos”.

 

Quien pronuncia estas palabras sabe de lo que habla. Es Javier Ortiz, director financiero de Grupo Inmo. Sus afirmaciones contradicen frontalmente las palabras de Guillermo Chicote, presidente de la patronal APCE, quien desató la polémica cuando dijo que antes que rebajar los pisos un 30%, los promotores prefieren regalárselos al banco.

 

“Algunos promotores sí estamos dispuestos a vender pisos con descuentos del 30%. Y cuando los rebajamos, encontramos demanda”, asegura Ortiz. Esa es su experiencia en una promoción que desarrolla en Alcalá. La primera fase, de 100 viviendas de 1 y 2 dormitorios, se vendieron casi en su totalidad en 2005-2006 a un precio de entre 3.300 y 3.500 euros el metro cuadrado construido. “Sólo quedan sin vender 10 áticos dúplex de más de 100 m2”, matiza. La segunda fase, en fase de proyecto, consta de 138 unidades. Pero el precio del metro cuadrado ha descendido a 2.450 euros. El resultado son viviendas de 60 metros cuadrados construidos por 120.000 euros. “Hemos comprobado que bajando el precio, hay respuesta inmediata. Con sólo poner unas vallas publicitarias con los precios nuevos, ya tenemos 320 personas en lista”. Ahora bien, “quienes compraron antes más caro años muestran su disgusto”, confiesa.

 

“Parece que hay una huelga de compradores”

Ortiz, como promotor, es consciente de la dura realidad del sector: “parece que hay una huelga de compradores. Desde octubre de 2006 se viene produciendo un parón total de las ventas. Así que tuvimos claro que debíamos poner en marcha un plan, que hemos denominado nuevo, para sacar adelante la promoción”. Dicho plan consiste en renunciar a buena parte del margen. Pero claro, esto sólo lo pueden llevar a cabo empresas que hubieran adquirido el suelo hace tiempo. Para que este plan sea factible, es necesario que las viviendas no sean grandes, sino de 1 ó 2 dormitorios ó de 55 a 80 m2, es decir, que no exijan esfuerzos financieros extraordinarios ni para las entidades financiadoras, ni para los compradores, “porque el gran problema ahora mismo es la financiación”.

 

Además del tamaño y el precio, Ortiz sostiene que “es muy importante la ubicación. Este plan difícilmente valdrá para zonas con gran sobreoferta ni para zonas en las que nunca se debieron construir viviendas, como grandes desarrollos en zonas casi desérticas donde han echado a familias de lagartijas y alacranes para levantar miles de viviendas que, posiblemente, se mantendrán en stock de esos promotores o de los bancos que se adjudiquen esos activos cuando no tengan más remedio. Sólo debería funcionar en zonas de primera vivienda consolidada”.

 

http://www.cotizalia.com/cache/2008/10/20/noticias_49.html

 

OPINIONES DE LOS LECTORES (42)

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Galego

20/10/2008 (13:36)

Invitado

42.- Para Spidez...¿Que sectores industriales conces tú con margenes del 20 30% y con esos niveles de facturación?, porque yo no los conozco. Esos margenes son los que han ocasionado la situación actual.

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kasier

20/10/2008 (13:36)

Invitado

41.- La verdad es que aqui todo el mundo da su opinion aunque no sepa una palabra de lo que habla. Primero, el problema de la vivienda, se ponga como se ponga ZP and company sigue sin solucionarse. Segundo, la falta de confianza de los españoles en los mercados financiaeros les hace constituirse su fondo de pensiones en la vivienda, sino de que la gente y sobretodo las mujeres no quieren casarse si no tienen vivienda. Y tercero y último, la burbuja podra exsitir en zonas donde el peso del suelo sobre el precio final del inmueble es muy alto, 50 80%, pero en otros sitios ¿de que van a bajar si son costes de factores?.......... y encima una inflación del 5 6% en términos reales. Con lo que se ha parado la edificación, cuidado no vayamos a tener un problema a corto plazo por contarccion de oferta

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notorios

20/10/2008 (13:25)

Invitado

40.- Digan lo que digan y hagan lo que hagan, las cosas del vivir y de la vivienda siguen igual que ayer y que hace cuatro meses: Más parados, menos trabajo, sueldos de mierda, parón inmobiliario, cerrojazo crediticio, etc. ¿Así es cómo se levanta un país en crisis y recesión?

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neko

20/10/2008 (13:13)

Registrado

39.- Eso es imposible, los pisos nunca bajan en Espana. No, sin bromas, todos los credit crunch que han sucedido en la historia de la humanidad, pongase como ejemplo en Japones desde 1992, han traido presiones deflacionistas lentas, dolorosas y sin pausa. Es cierto que ahora se esta actuando mas rapido, pero la deflacion lenta e importante en sectores tan apalancados y con tan poco fundamento como la vivienda en Espana es ya inevitable. El caso es que cuanto y por cuanto tiempo y donde. Pej. -50% hasta el 2015 en la costa? Facil !

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tasacion

20/10/2008 (12:57)

Invitado

38.- Todo el mundo habla de tantos por ciento en la bajada del precio, pero ¿en base a que? Los creditos se dan en base a tasaciones, pero ¿como calculan las tasadoras el precio real de mercado, si este sigue inflado con respecto a los precios de venta?

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pasabapor aqui

20/10/2008 (12:57)

Invitado

37.- ñañañañañaña Se los comeran con patatas si no rebajan los precios de los pisos y sino al tiempo es cuestión de esperar 1 año o año y medio , veremos si cumplen con lo dicho de regalarselos a los bancos entonces estaran las subastas y ñañañaña que se pensaban los promotores y los constructores que iban a poner ellos siempre el precio q nunca iban a retroceder pues ya les ha llegado la hora.

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fel

20/10/2008 (12:40)

Registrado

36.- Totalmente de acuerdo. Es más, urge encontrar un nivel de precios en él que se pueda reanudar el mercado inmobiliario. No se puede llegar al punto de inflexión de la crisis en tanto en cuanto las necesarias contracciones patrimoniales de los valores mobiliarios e inmobiliarios no se haya completado. La madre del cordero está en determinar donde se situa el suelo del mercado inmobiliario, para poder cuantificar el importe del agujero patrimonial sistémico. A buen entendedor pocas palabras bastan.

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Carlos Ampuero

20/10/2008 (12:55)

Invitado

35.- Pues ya lo leen Vds: Falsario igual a Chicote. No compren pisos a Falsario porque, antes de bajarlos un 30%, prefiere que se los embargue el banco. Esperen Vds. a que entonces el banco se los embargue y, sin solución de continuidad y porque no le va a quedar otra, los ponga en el mercado un 30% o un 40% más baratos. Eso sí, los beneficios obtenidos en los últimos años por la sociedad limitada con que opera Falsario ya se los ha distribuido a éste. De modo que Falsario recibe los beneficios obtenidos por su SL en los años de vacas gordas, y el lado del pasivo de la SL se queda, para los años de vacas flacas, con 3.000 euros de capital y todas las deudas bancarias que han financiado los activos inmobiliarios que los bancos se verán obligados a embargarle. Así está España, señores foreros.

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ibn Gabirol

20/10/2008 (12:55)

Invitado

34.- Vaya, parece que hay gente sensata hasta el el mundo de los promotores inmobiliarios....O reducir margenes o morir....La banca de momento, renueva y refinancia esas posiciones, porque de lo contrario su morosidad sería el doble.....Un artilugio contable, permitido por el regulador....Postponer las soluciones, sin atacar el problema en origen. Es algo muy español. ¿Y el Gobierno, qué??? ¿Aún en la Champiosn league???

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spidez

20/10/2008 (12:24)

Registrado

33.- en este caso (la segunda mano) si que puede haber ofertas puntuales que reflejen las situaciones desesperadas del vendedor, pero serán mucho menos numerosas de lo que se piensa. Creo que el que quiera comprar para vivir ahora es el momento, pues hay una gran variedad en el mercado y capacidad de negciación por parte del comprador, pero megachollos va a ser algo muy limitado, lo siento por algunos foreros resentidos.

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spidez

20/10/2008 (12:21)

Registrado

32.- Ojalá los márgenes fueran tan altos! Entonces si que bajarían los pisos, perola realidad es que para la maoyría de promotores partimos de un precio de suelo que ya condiciona (al alza) el precio final de la vivienda, es ahí donde ha estado el atraco y no en el sector de la promoción. Todo ello sin olvidar las exigencias muchas veces ilegales de los Ayuntamientos, que suponen un sobrecoste, no siempre previsto. El margen que se aplica normalmente en promoción es entre un 20% y 30% sobre el coste, es decir menos que en otro tipo de industria. Los grandes beneficios (que los ha habido) vienen por la gran facturación que supone este producto frente a otros, pero no por los márgenes que se aplican, salvo excepciones. Pero en todo caso la bajada ya se ha aplicado entre inflacción y ajuste de precios la vivienda nueva no bajará mucho más por el momento ya que para vender por debajo de la hipoteca habria que poner dinero (que es lo que falta) y en ese caso siempre se prefiere esperar; cuestión distinta es la vivienda de segunda mano, la cual si que puede bajar puntualmente según precio al que compró el vendedor, necesidad que tiene para la venta y tipo de producto. en este caso sí que habr

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Buscón

20/10/2008 (12:48)

Invitado

31.- Esto es hablar con la realidad en la mano y en contraste con la chuleria de hace pocos dias en boca de un promotor llamado Chicote al que solo le faltó amenazarnos a los ciudadanos con darnos un soplamocos en plan chotis verbenero

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RELAMPAMPAGO

20/10/2008 (12:07)

Registrado

30.- Mala cama tiene el perro.

Son muchíiiisimos los pisos que hay constreuídos y que no tienen comprador, ni español, ni extranjero.

La burbuja no ha sido burbuja, ha sido una grandísima POMPA.

Llorearán por un ojo los promotores que construyeron sobre solares adquiridos hace años o que sean de la familia.

Los inversores de última hora que quisieron participae en la gran tarta se van a dar un TORTAZO de padre, y, muy Sr. mío.

¿Pueden hacer algo los bancos y los Gobiernos?

Pues o que están intentando hacer para que no cunda el pánico.

Tapar agujeros, o troneras, con el dinero de todos los contribuyentes, que preferirén que le quiten la chaqueta a que los dejen en pelota picada.

EL dinero que había, el viento se lo llevó, pero no se ha perdido. Está, por lo que parece, el PARAÍSOS FISCALES y en lingotes de oro y platino.

Y el mundo gira...

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Botijo92

20/10/2008 (12:48)

Invitado

29.- Los pisos en Madrid capital estan bajando un 20%, solo hay que pasearse por los diferentes barrios, llamar y comprobar que ya no estan a 6000 euros el metro.... pero claro, tampoco esperemos que te lo regalen, sobre todo en ciertos barrios. Para finales del proximo año, deberian estar en niveles "de cierta normalidad", porque no se puede pagar lo mismo por un piso en chamberi, que en getafe....y hasta ahora, todo costaba 7000 euros el metro cuadrado, no importaba donde.

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Falsario

20/10/2008 (12:11)

Invitado

28.- Esta noticia hay que ponerla en contexto porque comentaros como el de este promotor pueden hacer mucho daño a otros promotores. Y me explico, la burbuja inmobiliario no afectó a todas las poblaciones por igual, así en el caso de poblaciones del interior en las que no se ha producido un boom urbanístico, el precio de la vivienda ha crecido a un ritmo mucho menor que en el resto de la peninsula por lo que proponer rebajas del 30% 40% es una salvajada puesto que serían muy superiores al margen habitual de construcción (entre el 12 17%). Estas rebajas las podrán aplicar aquellos promotores usureros como Grupo Inmo que han obtenido márgenes salvajes en los últimos años. Yo lo siento pero podré bajar algo por que la crisis es para todos pero que nadie espere un 30%, xq antes me embarga el banco

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poblero de farnals

20/10/2008 (12:01)

Registrado

27.- Pues nada, ahora veremos si con la ayuda a la banca se acaban todos los problemas, como dice el gobierno...

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AlexandroP

20/10/2008 (12:11)

Invitado

26.- Para mas madera, que no chato, que no, que si quieres ejemplos vete por andalucia costa, y ahora comienzan por murcia y alicante, compradores particulares y no tan particulares con dinero en mano (no se si negro, blanco, verde o mezcla del arco iris) se presentan a comprar pero... ehhh ahi la cuestión solo ofrecen el valor catastral de la vivienda o el terreno, pues este es el panorama de banca rota total que hay, yo me quede escandalizado y no me lo creia, pero lo he visto, asi que nada que cada palo aguante su vela que viene señor mercaco con las rebajas, para chicote y su prepotencia que se los vaya regalando al banco que yo me apunto a la moda de pagar el valor catrastral, bueno seré mas chulo que chicote, valor catastral + ipc, A reveure

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MACAMEN

20/10/2008 (12:11)

Invitado

25.- Un piso medio en un barrio medio de Madrid cuesta unos 60 millones de pesetas. Aunque los bajen un 30% se quedarían en 42 millones de pesetas. Cifra todavía inalcanzable para tantos españoles, la mayoría, que malamente pasan de los 1.500 Euros netos. Y esta es la cuestión, que el precio de la vivienda y de los sueldos no guardan ni la más remota relación aún con hipoteca. Si hasta ahora se ha podido ir tirando es porque muchos españoles han ido heredando los pisos de sus padres y porque la mujer, la pareja, también trabajaba, cosa que no ocurria hace años. Entonces con un sueldo sólo se podía comprar una casa, ahora malamente con dos y a costa de tener un sólo hijo. ¿En qué se ha mejorado pues desde hace 30 años?

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smizers

20/10/2008 (12:11)

Invitado

24.- Para el señor Chicote. Este hombre dice no rebajaremos los pisos, antes lo regalaremos a los bancos. Reflexión: A: Primero, eres malo, mala persona con malas intenciones majo, mejor venderlo rebajado que regalarlo. B: Ahhh, lo que no sabe el señor Chicote, es que para regalar, tienes que tener la propiedad, y el no la tiene, se los quedaran los bancos sin mas, que son los propietarios realmente no? porque quien los ha financiado?. Yo no puedo regalar mi piso si tiene una hipoteca no? Pues esto no lo debe saber Don Chicote. Saludos a todos y especialmente a PAPA NOEL CHICOTE

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ahorrador

20/10/2008 (11:54)

Registrado

23.- Ya bajaran mas de precio. Ya bajaran mas.
Y de superficie tambien. Acabaremos con los
30 metros cuadrados que decia la Ministra.

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ladrillator

20/10/2008 (11:51)

Invitado

22.- "Yo por mi experiencia de los últimos 12 14 meses..." No crees que 12 14 meses más que experiencia es una toma de contacto? Incluso 12 14 años es poca experiencia para un timoNegocio generacional. Personalmente si he resistido toda esta locura inmobiliaria tirando el dinero en alquiler, pues conmigo que no cuenten para pagar los abusaprecios a los que llegaron las viviendas. Cuando valgan entre la mitad y un tercio del precio máximo pues me lo pensaré, y si no seguiré de alquiler ya que con la crisis que viene y los millones de viviendaInversión vacias que hay el precio del alquiler no puede más que bajar. Y es que aunque epaña is diferente cada vez somos más europeos.

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tritona

20/10/2008 (11:51)

Invitado

21.- Yo no se en Asturías pero en Barna, por lo que hace dos años pedían 85 quilos, hoy está en 65 y todavía sin vender. Así que si eso no es bajar...

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albertovz

20/10/2008 (11:21)

Registrado

20.- Y lo que te rondaré, morena...

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vayavaya1

20/10/2008 (11:34)

Invitado

19.- Y quien va a prestar el dinero para comprar esos pisos un 30% mas baratos?. Les recuerdo que ni los AGRACIADOS en los sorteos de las VPO han tenido opcion a hipoteca. Si no hay dinero, no hay dinero, y los bancos hoy por hoy NO PRESTAN dinero. Un 30% mas baratos los pisos? ... excepto situaciones de extrema necesidad, eso no lo verán ni nuestros nietos (por cierto, en Asturias los pisos siguen subiendo, y con la que esta cayendo que curioso ¿verdad?). Saludos.

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de YECLA

20/10/2008 (11:34)

Invitado

18.- Lo que dice este inmobiliario es una evidencia de lo que ha pasado estos ultimos años. Se han emborrachado de ambicion los politicos,los consejeros de las cajas y bancos,los ediles de todos los municipios y hasta el sunsusncordam. Todos poniendo el cazo y sin trabajar queriendose forrar. Todos absolutamente todos poniendo el cazo. Y la cazuela no da para tantos golfos. Lo malo es que estos polvos los vamos a pagar los que no nos hemos llevado ni un centimo y solo han contado con nosotros para que paguemos impuestos. De las golferias solo se benefician los golfos, los ciudadanos honrados y trabajadores no tocamos bola y somos las victimas. Verdad estimado MANOTO ?

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emilio

20/10/2008 (11:00)

Registrado

17.- MAS MADERA, con todos los respetos, creo que no entendió. Lo que Vd. dice puede ser cierto referido a propietarios individuales; referido a promotores, la cosa cambia. Se espera que a finales de año haya cerca de un millón de viviendas nuevas en el mercado que no podrán ser absorvidas en 2009 ni en una tercera parte; mientras, los promotores tienen que seguir pagando los gastos de financiación; esto no lo resuelven con el alquiler, que es dinero a cuentagotas. Necesitan gran cantidad de liquidez, porque tienen una gran deuda y la única manera es adecuar los precios de la oferta a los de la demanda que estan muy por debajo de los actuales. La refinanciación es una solución, en parte, porque los Bancos españoles también tienen vencimientos de deuda hipotecaria con Bancos extranjeros que no se sabe si estan dispuestos a refinanciar, que no creo; entre ellos esperarán a ver que Banco está más débil por la deuda contraída, para comérselo.

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al-gazal

20/10/2008 (11:23)

Invitado

16.- Pues yo en Madrid ya he encontrado rebajas del 30%, en concreto unos adosados que hace un año los vendían( o eso pretendían ) por 90.000.000 Ptas y ahora( desde septiembre ) los han empezado a ofrecer por 62.500.000 Ptas y si mis calculos no fallan es un 30.5% de bajada, y aun así se las están viendo para venderlos. Por cierto, son promoción nueva, no de segunda mano.

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yo no compro pisos

20/10/2008 (11:23)

Invitado

15.- Dice el sr. ortiz que han bajado los precios por renunciar a sus margenes. Quisiera saber como calculan los margenes. Porque los hay del 300%. Me parece a mi que el precio de la vivienda los promotores la calculan a partir de la suma de la compra del suelo y de la construcción con sus materiales etc. y luego dicen y ahora nos ganamos el doble y salen pisos a 400.000 euros. Ese es el margen salvo que demuestren lo contrario.

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EL DELS 1001 SEUDÓNIMOS

20/10/2008 (10:45)

Registrado

14.- Pero Fátima no diga usted esas cosas, que no va a comprar un piso nadie.
Aunque estoy de acuerdo con usted y en 3 años estarán a precio de coste con un incremento del 30%, "oséase": piso que ahora cuesta 300.000€, pero que le salió al que te lo quiere vender por 100.000€, se venderá a 130.000€, con un ahorro de 170.000€

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Hipotecausto

20/10/2008 (11:23)

Invitado

13.- Como han comentado por aquí muy sabiamente, yo tambien esperaría para comprar ( si pudiera ) varios años, en el peor de los casos no van a subir los precios. Es lo que debería de hacer toda la gente, como comenta el artículo al final, una huelga de compradores hasta que se establezcan unos precios dignos y realistas, es lo único que se puede hacer cuando intentan aprovecharse de las personas y timarlas : NO COMPRAR. Si la gente se hubiese negado a pagar esos precios tan desorbitados por su vivienda desde hace tiempo, el "Hipotecausto" no habría llegado jamás, pero como todo el mundo decía que era una inversión comprar un piso con una hipoteca a 30 o 40 años...

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Sergio2008

20/10/2008 (11:23)

Invitado

12.- http:www.burbuja.infoinmobiliariaburbuja inmobiliaria19134 aprended de japon las burbujas duelen.html Si tú lo dices te creeremos pero dícelo a este japonés.

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ladrillor

20/10/2008 (11:23)

Invitado

11.- FRan diaz."Renunciar a parte del margen ¿sólo lo pueden llevar a cabo las que hayan adquirido el suelo hace tiempo?. No: las que no hayan hecho "magia financiera" podrán hacerlo." No es que se coman, pierdan, parte del margen...es que ahora les toca perder, y su opción es perder poco o mucho.

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mas madera

20/10/2008 (10:17)

Registrado

10.- Continua

Que no, que no se bajan del burro y la opción lógica salvo que no estés con el agua al cuello es el alquiler y mantener esa inversión hasta que Dios quiera o el mercado lo permita.

El único chollo puede ser en el mercado de segunda mano en el que los propietarios hayan comprado en los últimos 3 años otro piso más grande en una promoción de nueva construcción y no pueda mantener las dos hipotecas. Ahí si que va a estar apurado por vender, pero quien pueda mantenerse con la nariz fuera del agua y alquilarlo, lo hará, así que esperar un piso barato como el maná, me parece que puede esperar.

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mas madera

20/10/2008 (10:16)

Registrado

9.- Yo por mi experiencia de los últimos 12-14 meses puedo decir que quien espere a que los precios bajen un 30% va apañado y que vaya buscando un hueco debajo del puente donde nos dirigimos el resto. El mercado de segunda mano, en muchos barrios de Madrid, iba dirigido en gran parte a la población inmigrante a la que han cortado el grifo de manera brutal y en este punto las, hipotecas que se daban no es que fueran en gran medida basura sino que ya estaba descompuesto el muerto. Un ejemplo, al firmar la venta de un piso de mis padres, el notario al leer las escrituras delante del director de la oficina y los interesados le indica a los comprador/es que el día 24 de cada mes tiene que pagar la letra, a lo que la persona le dice al notario, ¿puede ser otro día?, es que a esas alturas ya no tiene dinero, como se puede prestar dinero de esa manera o dejar que se lleve adelante esa operación al ver lo que te dice esa persona.
Vivienda nueva, aunque parezca imposible le han concedido el crédito a una persona después de ir de banco en banco, de la promotora ha conseguido bajar el precio en 10000€ de un precio que está en 300.000€.
Sigue...

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apymereco

20/10/2008 (09:38)

Registrado

8.- La noticia tiene la suficiente relevancia como para ser difundida. La incluimos en nuestra recopilación.
Sin embargo, opino que es un previsión optimista, ya que en nuestro caso preveemos una parada técnica de la economía. Eso significa que no se van a vender, ni por la mitad. Esta es una realidad ahora mismo ya.
Y además, la economía todavía nos va a traer cosas peores de los Estados Unidos. http://apymereco.slinkset.com/

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libertador

20/10/2008 (09:37)

Registrado

7.- tiene razón ortiz en lo que dice. no obstante creo que ni por esas reactivará las ventas pues es más importante en este momento la falta de financiación por parte de las entidades de crédito que el precio en sí mismo.

contra lo que la gente pueda creer es más conveniente para los consumidores que se produzca la situación que chicote anunció con tanto ruido mediático, esto es: que las promotoras den en dación de pago a los bancos las promociones que no colocan en el mercado, a que ofrezcan descuentos y rebajas. si se las quedan los bancos estos no dudarán en liquidarlas a precio de saldo para sacarlas de sus balances cuanto antes además es posible que sean más flexibles en el otorgamiento de préstamos a tal fin.

mientras no desaparezca toda la oferta de obra nueva y 2ª mano actualmente existente liquidada a precio por debajo del coste y, simultáneamente, los potenciales compradores no acumulen una bolsa de ahorro de alrededor del 35% del valor de la vivienda que pretenden adquirir es impensable que la actividad se reactive.

trabajo en esto y soy terriblemente escéptico sobre las posibilidades de este sector en los próximos cinco a siete años. se haga la magia que se haga...

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el Sabio2

20/10/2008 (09:30)

Registrado

6.- por fin una noticia de alguien q no tiene intereses políticos..al contrario del Sr Chochote. Lo q sí está claro es q el mito de q no puede bajar el precio de la vivienda está roto. Hay q esperar comprar hasta el 2010-2011 cuando baje el paro

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emilio

20/10/2008 (09:16)

Registrado

5.- Es totalmente realista lo que dice este promotor. Con los precios actuales no hay demanda; la inmigración; la inversión extranjera estan disminuyendo; la posibilidad de obtener crédito, sobre todo si es elevado, es mínima. Por mucho que se empeñe Chicote, como no se rebajen un 30-40% ahora, aumentarán las pérdidas en el sector, añadiendo los gastos financieros. Aunque si quieren que sea sincero, estoy convencido que en cuatro años la caída de los precios inmobiliarios, puede rondar el 80% de los precios actuales. Al tiempo y acuérdense de Japón.

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NIKKI RAMONNE

20/10/2008 (09:07)

Registrado

4.- Sr. Ortiz, un consejo. Venda los pisos al Sr. Chicote con ese 30 % de descuento y que luego él lo regale a los Bancos... Así no bajarán más... ¡Qué mala es la prepotencia del "neorico"!

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Dimicante

20/10/2008 (07:37)

Registrado

3.- Un promotor con las neuronas trabajando. Enhorabuena.

Aunque como dice 500, esperemos 3 años, aunque sea solo por ver que dice entonces el baranda de los constructores.

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Fran Díaz

20/10/2008 (07:07)

Registrado

2.- Renunciar a parte del margen ¿sólo lo pueden llevar a cabo las que hayan adquirido el suelo hace tiempo?. No: las que no hayan hecho "magia financiera" podrán hacerlo.
Propietarios de Terrenos: el blog

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500

20/10/2008 (07:04)

Registrado

1.- Bien, pues entonces esperaremos 3 años...

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Hoja de ruta El trabajo de los mixtificadores es impedir que veamos los ciclos. El nuestro es el contrario.

viernes 14 de septiembre de 2007

Hoja de ruta

El trabajo de los mixtificadores es impedir que veamos los ciclos. El nuestro es el contrario.

La media de los ciclos inmobiliarios que ha habido en el mundo han durado 24 años; 20 para arriba y 4 para abajo. El caso español va encajando a la perfección. Como la fase alcista ha concluido, ahora empieza la bajista que no tiene porqué extenderse más allá de 2010. Veamos las tres etapas de la fase alcista, las tres etapas que va a tener la bajista y lo que va a pasar después.

1) ALZA EXPLOSIVA INICIAL 1986-1989.- Aquí, el ciclo inmobiliario (y estructural) comenzó el 1 de enero de 1986, con la entrada en la CE, las euroayudas, el IVA (cuya regla de prorrata obligaba al sector financiero a hincharse a hacer operaciones inmobiliarias sobredimensionadas), la humillación de los inquilinos (Decreto-Ley Boyer), la desgravación de la segunda residencia en el IRPF, y la prohibición de emisión de activos financieros al portador que obligó a los tenedores de "dinero B" (como se llamaba entonces al dinero negro) a liquidar sus activos opacos y pulirse la pasta en pisitos. Todo, en un ambiente eufórico, con el telón de fondo superalcista propio de todo inicio de ciclo; con la expectativa de unas impresionantes cohortes de babyboomers, todavía niños, que tarde o temprano desearían "jugar a las cortinitas"; y con una clase política novata (sobre todo en las administracioncitas regionales, modestas, como los son todas sus equivalentes en el mundo, pero, en España, inflamadas de "aspiraciones", y, en relación con lo que nos interesa, titulares de las competencias urbanísticas y verdaderas "dueñas" de las Cajas de Ahorro, esa pseudobanca provinciana, teóricamente orientada al bello mundo de la caridad, la filantropía y el microcrédito, que constituye el 60% de nuestro sistema financiero y que nos diferencia tanto del resto de países de la OCDE); esa clase política, en general, digo, deseosa de situarse económicamente partiendo de la nada con negocios que no fueran objeto de reproche por el electorado novato, y obligada a buscar cientos de miles de puestos de trabajo para la mano de obra sin cualificación que había quedado desempleada tras la "reindustrialización", que es como se llamó a la transición del "modelito" estructural desarrollista, cuyo nacimiento se remontaba a 1959, hacia el nuevo modelo construcción-consumo-lumpenturismo-euroayudas de 1986.

2) ESTABILIZACION 1990-1997.- Tras la orgía, vino la estabilización, sin que llegaran nunca a bajar los precios nominales (¡ojo!, porque nos quieren rescribir la historia al más puro estilo orwelliano, o sea, inventándose los datos). En 1989 (Informe Delors) comenzó el proceso de evolución del Sistema Monetario Europeo de 1979, que habría de culminar con la unificación monetaria. Para España, salir del desequilibrio de precios relativos a que se había llegado tras la "cultura del pelotazo" (1986-1989) fue fácil gracias al mecanismo normal que se venía empleando aquí desde épocas inmemoriales: "inflación & devaluación"; aunque, esta vez con un pacto cambiario detrás, la cesta ECU de monedas (primera fase de la unificación monetaria) que solo restó, de forma imperceptible, algo de flexibilidad al mecanismo, que, como siempre, consistía en mantener los precios nominales de los pisitos allí arriba, donde hubieran conseguido llegar, y dejar que la inflación subiera todo lo demás, especialmente, los salarios, restaurando el equilibrio de precios relativos interno en unas alturas impresentables internacionalmente; a continuación, varias devaluaciones seguidas restauraban el equilibrio de precios relativos externo, y "aquí paz y después gloria". Nótese que la población que no viaja al extranjero (o sea, casi toda) no se entera de nada y, encima, se cree que "la vivienda nunca baja" (nominalmente), por lo que cae en la PISITOFILIA, y, lo que es muchísimo peor, se cree que "ya me subirán el sueldo, de modo que las deudas son duras al principio, pero luego ni te enteras". Esta es la desgraciada mentalidad inflacionista de aldeano y la razón por la que todos los manipuladores siempre están queriendo ver "tensiones inflacionistas" por todas partes, porque a la población le encantan, y, encima, los políticos se sienten como muy importantes creándolas para luego combatirlas. Lo más importante, que nunca debemos olvidar, es que, por razones que ahora no toca exponer (ya lo haremos dentro de un año, cuando estemos en la RECESION 2008), hoy en día, hay muy poca inflación "magra" que repartirse por el mundo. De ahí el famoso conundrum, como Greensapan llamó al misterio de porqué los tipos a largo plazo no suben ni a tiros. Por ello, el nivel de tipos actual, ¡atención!, tiene que calificarse como demasiado alto, lo que no quiere decir que, a la luz del combate contra las activomanías o para administrar el tipo de cambio (dólar, euro, yen y yuan) o para gestionar la propia crisis financiera o, simplemente, para manejar el iceberg deflacionario, haya, todavía mucho que amenazar con "¡qué te subo los tipos!" e, incluso, realizar la amenaza durante temporaditas, hasta que llegue un día en el futuro, que yo no veré, en el que la gente vaya comprendiendo que la deflación no tiene porqué ser mala siempre que el dinero siga circulando.

3) SEGUNDA ALZA EXPLOSIVA 1998-2006.- El Banco España (y los "buenos chicos") considera que el último nivel de precios inmobiliario de equilibrio lo tuvimos en 1998. Todo se complicó ese año cuando, antes del verano, se decidió que el 1 de enero siguiente nacería el EURO mediante la fijación irrevocable de los tipos de cambio (aunque las monedas nacionales seguirían existiendo hasta 2001, pero solo como fracciones irregulares del euro) y se creó el Sistema Europeo de Bancos Centrales. En 1998, los mercados financieros ya entraron en la nueva situación monetaria y los "niños económicos" españoles estrenamos, como zapatos nuevos, un nivel bajo de tipos de interés "importado" e inmerecido. Para colmo, la combinación diabólica de Burbuja Puntocom y "War on Terror", del bienio 2001-2002, propició una situación que desembocó en una bajada general de tipos de interés. Al fuego que ya había en España, Greenspan le echó petróleo, nunca mejor dicho. Y, a la pisitofilia, se le unió la CREDITOFAGIA. Así, hemos llegado a situación sonrojante que tenemos tras una SEGUNDA ALZA EXPLOSIVA de precios cuyos aspectos morales merecen ser glosados para un Anexo del Catecismo, si la Conferencia Episcopal tuviera lo que tiene que tener. Porque, esta vez, la orgía ha sido financiada con el hipotecón de aquellos niños, ya veinteañeros, cuya salud financiera ha sido dilapidada, mientras el país se corrompía y se llenaba de cemento y cuatro usureros se quedaban con todo ese dinero traído del futuro, pero, ¡ojo!, prestado desde el exterior, al ser nosotros un país sin ahorro, importador de capitales, o sea, pobre, lo que ha desembocado en el mayor déficit por cuenta corriente de la historia de la humanidad, solo superado por EEUU, cuya cuenta con el exterior es la que corresponde a la potencia cuya moneda es la superdivisa global.

4) TURNING POINT Y CREDIT CRUNCH 2006-2008.- Para el relato de esta etapa, me remito a lo que hemos escrito y estamos escribiendo aquí durante todos estos meses.

5) RECESION 2008.- Como hay burbujas de ricos y burbujas de pobres, en EEUU ya tienen muy adelantado el pinchazo de la suya. Las elecciones en EEUU son en noviembre de 2008. Como EEUU es una democracia rodada, aprovechan para "colocarle" las recesiones al Presidente saliente y, así no restar eficiencia a los discursos de esperanza en la recuperación que tendrá que hacer el entrante para restaurar las expectativas. Elemental, ¿no? Aquí, lo hacemos al revés. Cuando el ciclo está maduro, pero le quedan un par de añitos, anticipamos la llegada del siguiente equipo de políticos, el que mantenemos virgen y a falta de un hervor, para que saque adelante bellísimas leyes inaplicables, a poder ser, en coalición con los que gustan organizarse políticamente bajo el lema "mi incomprendida provincia oprimida por la capital"; las personas así seleccionadas por el infalible electorado, para asegurarse la reelección, evidentemente, se verán obligadas a proclamar lo que todos queremos oír, que "vivimos en el mejor de los mundos posibles" ("Cándido o el optimismo", Voltaire); y, para rematar, les pagamos sueldos de maître d’hôtel para que no tengan problemas de conciencia. Ahora, con la RECESION 2008, nos van a intentar engañar. Por "recesión" hay que entender la disminución cíclica de la actividad económica, con reducción de la producción, decaimiento de la demanda, subutilización de la capacidad instalada y desempleo. Nos dirán que no, que recesión es lo que ellos digan, por ejemplo, dos trimestres seguidos de "dato PIB" cero o negativo y, como eso no pasará (antes, habrán asegurado la "idoneidad" del Director General de Estadística), saldrán a proclamar la frase "optimista" del mejor de los mundos posibles, añadiendo: "además, estamos pasando la recesión global como nunca antes habíamos pasado las recesiones en este país de las mil maravillas!". Evidentemente, EEUU "dará" la recesión que siempre acompaña a los pinchazos de los ciclos inmobiliarios, y comenzará su resuperación y nosotros, con tanto maquillaje y narcotización, correremos el peligro de que lo que sólo es una recesión se convierta en una depresión económica de baja intensidad, pero profunda y duradera.

6) CAPITULACION 2008-2010.- La recesión dará la conciencia de la gravedad de la situación y, recuperada la tranquilidad mental, comenzará el proceso de búsqueda del nuevo nivel de precios donde se reactiva la demanda y el crédito. Aquí es donde viene el famoso "overshooting". La experiencia dice que la reactivación sólo se produce cuando los precios bajan por debajo del nivel de equilibrio. Durante toda la fase bajista, los precios se van abaratando, pero la resurrección de la demanda sólo tiene lugar, lógicamente, al final, cuando ya no hay casi transacciones. ¿Qué nivel es ese, en España?. Hay dos caminos para llegar él, siempre basándonos en que, por sentido común fundamentado en datos del Banco España, los últimos precios de equilibrio que se han visto han sido los de 1998. El primer camino es partiendo de los precios de 1998, multiplicándolos por el IPC y restando el overshooting. El segundo camino es partiendo de los precios de hoy, rebobinando lo que han crecido desde 1998 y restando el overshooting. Tanto por un camino como por el otro, siendo prudentes, se llega a la primera proposición: LOS PRECIOS SE VAN A DIVIDIR POR DOS. Por otra parte, como hemos expuesto, entre 1989 y 1998, los precios nominales no variaron, pero, además, es que somos muchos los que creemos que los verdaderos últimos precios de equilibrio fueron los que hubo a mediados de la primera alza explosiva, cuando ya se tenía compensada toda la pérdida anterior y los precios comenzaron a burbujear, en plena fundación de la "cultura del pelotazo"; sea cual sea la opción, se llega a la segunda idea: VUELVEN LOS PRECIOS DE LOS AÑOS 80s CORREGIDOS POR EL IPC. Estas dos proposiciones, establecidas ya hace varios años en los círculos inmobajistas, permanecen imbatidas y son consistentes con análisis de la relación entre precios y renta disponible, precios y alquileres, previsiones de organismos nacionales e internacionales, análisis comparado, análisis del propio sector, métodos razonables de valoración del suelo y valoración de las empresas inmobiliarias en Bolsa.

7) LA TIERRA QUEMADA.- Como en Japón, la corrección valorativa dejará situados los precios en un nivel que ya no será extravagante. De "catastrofismo", como nos dicen desde la cueva de Alí Babá, nada de nada. Comprar una vivienda buena será asumible por cualquier miembro de la clase media a poco que ya se haya situado en la vida, como ha ocurrido siempre. Además, la vivienda estándar será semigratuita, como pasa con la sanidad y la educación. Pero, sin duda, una generación entera (15 años) no querrá ni oír hablar de "pisitos", "bichos" que "te pagan la letra", turismo residencial, ni de nada de lo que han hablado los usureros estos años. La transición estructural de la economía, duraría esos mismos 15 años. Piénsese que la anterior transición estructural del modelito desarrollista, en una situación mucho menos compleja, duró los diez años que van desde su estrangulamiento financiero en 1975 (recuerden que el III y último Plan de Desarrollo fue el de 1972-75, que ya no alcanzó sus objetivos) y 1985 justo antes del ingreso en la Comunidad Europea y, con él, el nacimiento del modelo que ahora muere, que parece diseñado por el peor de nuestros enemigos.

Gracias por leerme.

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Las gemelas que pueden dar la puntilla a la crisis

S. McCoy - 11/07/2008 06:00h

Lo que está ocurriendo en los Estados Unidos es de una importancia excepcional. Sólo la vorágine diaria en la que nos desenvolvemos nos impide apreciar su verdadera dimensión. Se trata de un mercado financiero en estado de excepción como consecuencia de la implantación de un conjunto de medidas extraordinarias que persiguen que la situación no se descontrole aún más. Un sistema intervenido por unas autoridades que, por más que tratan de poner diques al violento cauce que, con su desidia, ayudaron a engordar, se ven impotentes ante la fortaleza de una corriente que amenaza con llevarse el conjunto de su negociado por delante. Sí, soy todavía pesimista. Y con noticias como las conocidas a lo largo de esta semana sobre las dos principales agencias hipotecarias pseudogubernamentales, Freddie Mac y Fannie Mae, todavía más. Estas instituciones son capitales para mantener el herido inmobiliario a flote a la espera de tiempos mejores. Y están muy tocadas. Y, lo que es peor, el mercado lo sabe. Tendremos noticias no muy tarde sobre ellas que generarán momentos de pánico. Será la oportunidad. Sean pacientes entre tanto.

En esencia, Fannie Mae y Freddie Mac actúan como garantes de la solvencia del mercado hipotecario norteamericano a través de una labor de intermediación según la cual compran hipotecas, las empaquetan, les prestan su rating y se las venden al mercado que las adquiere con la tranquilidad que dicha aparente, que no real, garantía estatal otorga. Su papel ha ido ganando relevancia con el paso del tiempo y, si en 1990 apenas respaldaban el 4,7% de la deuda hipotecaria norteamericana, y a finales de 2006, el 12,9%, en la actualidad entre las dos garantizan o son titulares de casi la mitad de las hipotecas en vigor en aquél país. Es la consecuencia inmediata de la muerte del mercado hipotecario estadounidense que ha llevado a que ambas compañías hayan dado soporte a más del 80% de las hipotecas constituidas en aquél país desde el inicio de la crisis hace ahora doce meses. La consecuencia no se ha hecho esperar: las llamadas GSEs o Goverment Sponsored Entreprises se han convertido en unos hedge funds terriblemente apalancados y con pura exposición hipotecaria. Ups. En efecto: los recursos propios apenas son un 5% del total de su deuda emitida, en un momento en el que las ejecuciones de activos residenciales aumentan, los precios de las casas continúan cayendo y las pérdidas en el balance se acumulan. No es de extrañar que no sólo la bolsa sino también el mercado de deuda, les estén dando la espalda, poniendo en riesgo su solvencia y elevando el coste de su financiación para adquirir nuevas hipotecas al doble de lo que pagaban hace un año.

Un panorama sombrío para el que sólo se presenta, dada la situación del mercado residencial estadounidense, una solución realista: el rescate. El debate que está sobre la mesa ahora en Estados Unidos es quién puede llevarlo a cabo cuando hay tan pocos argumentos que hagan interesante la inversión, dada su escasa visibilidad a corto y medio plazo. Parece que la única alternativa es una intervención pública (directa mediante inyección de fondos o líneas de crédito; indirecta, a través del reaseguramiento o la apertura de la ventana de descuento como ya hizo la FED con los brokers) que asegure su supervivencia. Una obligación moral, en este caso sí, que se derivaría de que fueron las propias autoridades las que modificaron al alza su capacidad operativa con objeto de que pudieran dar contrapartida al mercado el pasado mes de enero. Un colapso de las GSEs provocaría menos hipotecas, caída de la demanda de pisos, precios más bajos, mayores dificultades para hacer frente a las hipotecas ya concedidas, un incremento de los impagos, más pisos en manos de los bancos y vuelta a empezar. Casi nada. Como señalan numerosos analistas de aquél país, el impacto que una situación de este tipo podría tener sobre el conjunto del sistema haría que la intervención de Bear Stearns pareciera un chiste a su lado. Ya en abril S&P´s cuantificó el riesgo en un billón de los nuestros (millón de millones) de dólares y subrayó que podría afectar a su visión sobre la propia solvencia de Estados Unidos. Casi nada. No quiero ni pensar a dónde se podría ir el dólar si esto ocurriera (argumento defensivo, por cierto, que podría incentivar la entrada de un fondo soberano con moneda ligada a la divisa estadounidense). Tal y como anticipaba ayer Bloomberg a última hora, no les pueden dejar caer.

Pese a que el Secretario del Tesoro estadounidense, Henry Paulson, considera a Freddie y Fannie como bien capitalizadas a los niveles actuales, al menos desde el punto de vista regulatorio, hay algunos que han decidido ponerse la venda antes de la herida. Así la Administración Bush, según informaba el WSJ ayer, habría elaborado un plan de contingencia para el caso en que lo inevitable, como tiende a ocurrir, acabe produciéndose. Mientras, ex miembros de la Reserva Federal, como Poole, apuntan ya directamente al corazón del problema al señalar, de forma justificada a mi entender, que ambas sociedades son, en la práctica, insolventes. ¿Qué va a determinar que el estallido se produzca o no finalmente? La evolución del mercado inmobiliario, uno de los elementos, junto con el desapalancamiento, que hay que vigilar para encontrar un punto de inflexión en esta crisis. Pues bien, pese a que algunos columnistas como John Berry de Bloomberg defienden que lo peor ha podido pasar ya, lo cierto es que el número de ejecuciones hipotecarias sube a un ritmo de 70.000 casas al mes mientras que el de impagados crece a un ritmo tres veces y media superior en lo que es ya el peor entorno inmobiliario desde la década de los 30. La cosa no pinta demasiado bien, desde luego. Al menos de momento. Claro que cuando se han tomado tantas medidas y la situación no mejora es precisamente el tiempo el que apremia. No obstante, cuando el estado de sitio es lo que prevalece, cualquier iniciativa se puede tomar para salvaguardar el orden. Y es exactamente lo que va a ocurrir. Nos vamos a divertir. Buen fin de semana a todos.

http://www.cotizalia.com/cache/2008/07/11/16_gemelas_pueden_puntilla_crisis.html

Una empresa malagueña construye viviendas a precios muy por debajo de mercado

04/05/2008

Una empresa malagueña construye viviendas a precios muy por debajo de mercado

Unos jóvenes constructores andaluces "rompen" el mercado con precios sociales

JLV/ANDALUCIA

El acceso a la vivienda es el grave problema pendiente de abordar. Los costes, las hipotecas y lo caro del suelo, hacen para muchos de este derecho un sueño lejano. En Mollina (Málaga), unos empresarios jóvenes y tal vez soñadores, están apostando -reduciendo mucho los beneficios- por hacer de la utopía realidad, ofreciendo viviendas a precios muy por debajo del mercado en distintas localidades andaluzas. Los hemos entrevistado para El Plural/Andalucía para conocer la filosofía de su empresa

Hablamos con José Manuel Torres, uno de los propietarios y gerente. Lo primero que nos ha chocado ha sido ver una web de una empresa constructora, encabezada por el artículo 47 de la Constitución que habla del derecho a la vivienda. Tal vez sean unos soñadores pero de momento le están echando un pulso al voraz mercado malagueño y les va muy bien. Su lema, o mas bién pasión y vocación, es el creer de verdad en la vivienda protegida y reducir mucho los beneficios. Su expansión está siendo fulgurante con construcciones en Oria, Arboleas y Vera (Almería), Sierra de Yeguas, Campillos, Cuevas de San Marcos (Málaga) y con proyectos inmediatos en la costa oriental malagueña como Torrox y Rincón de la Victoria. Esta es la charla con José Manuel Torres de la empresa Promotogar Proyectos Integrales, un empresario con sueños.

¿Cree en la utopía del acceso a la vivienda para los jóvenes sin la doble hipoteca de sus vidas y de sus economías?
Evidentemente he de creer en la utopía, y de hecho le planteo una cuestión: ¿es posible tener un adosado de 90 m2 de protección oficial y a un precio de 84.000 €?, yo le respondería que sí, y además con una hipoteca que no supera los 310 € al mes. Creo que de esta manera no se está doblemente hipotecado. Sencillamente somos una empresa que nos preocupa la economía familiar de nuestros clientes y gracia a ellos, construimos viviendas muy por debajo del precio del mercado.

¿Tiene su empresa un parte de ilusión y de sueño social?
He de reconocer que la ilusión es una de las armas más poderosas de las que disponemos, es la que hace que busquemos con mucho ímpetu futuros suelos para poder construir viviendas de protección pública, es la que nos da fuerza para luchar contra las adversidades e intereses de agentes contrarios a nuestra filosofía de construcción y nos permite ir cumpliendo con ese objetivo social que nos impusimos cuando creamos Promotogar Proyectos Integrales, cuya sede central se encuentra en la localidad de Mollina.

¿Nos les gusta ganar mucho dinero como al resto de promotoras y constructoras? ¿Les ven como unos intrusos progresistas?
Simplemente consideramos ganar lo justo, sin abusos, porque cuando se abusa de algo, acto seguido viene la indigestión, ¿puede ser lo que está pasando hoy? Nuestra metodología es construir viviendas de una manera industrializada, es como una cadena de producción de cualquier otro producto. Es con esta industrialización de la vivienda, con la que empezamos a marcar nuestros beneficios acorde al sentido común.
Antes sí nos veían como un problema y hoy por hoy, lo que sí notamos es que muchas de las empresas promotoras y constructoras de renta libre están buscando asesoramiento de Promotogar Proyectos Integrales.
Entonces, para los que en su día fuimos unos ilusos, unos intrusos, hoy somos parte de la solución a sus problemas.

¿Cómo consigue beneficios a unos precios tan ajustados y con calidad mientras otros no reducen alegando los altos costos de producción?
Es una cuestión de estrategia comercial formada por 3 empresas, cada una especializada en un área concreta: área de gestiones, promotora y constructora. Se ha creado una unión de 3 empresas para poder abordar el círculo completo de construcción de viviendas protegidas. Además se ha innovado en el sistema constructivo, para poder optimizar el tiempo de ejecución. Así lo que otra empresa tardaría 24 meses en construir, nosotros lo hacemos en 12. Mezclando todos estos ingredientes conseguimos construir viviendas de protección en el tiempo y a un precio razonable.

¿Cree que cualquier empresa del sector podría ofrecer los precios que ofrecen en cualquier provincia andaluza?
Si asumen nuestra filosofía tal vez tengan más probabilidades de conseguirlo, simplemente ha de asumirse que una vivienda protegida no es una de renta libre en cuanto a beneficios. Si asumen este principio, entonces estarán preparados para incorporarse a este mercado y si no lo tienen claro, por supuesto que ni lo intenten.
Actualmente nuestro campo de acción se está centrando en la provincia de Málaga y Almería, puesto que fue en estas provincias donde nacieron nuestras empresas. Más adelante crearemos una delegación en cada provincia de Andalucía.

Las empresas del sector de la construcción habitualmente echan sus redes en la costa, ¿se ha planteado su empresa construir a unos precios asequibles en la costa?
De hecho ya nos hemos introducido en la Costa oriental de Málaga, empezando por el municipio de Torrox, donde recientemente hemos licitado en un concurso del Ayuntamiento para poder adquirir un solar donde poder construir unas 28 viviendas plurifamiliares, a unos precios que rondarán los 105.000 €, en segunda línea de playa y en plena zona residencial extranjera, algo que hace un año era impensable. Si nuestras predicciones siguen el curso correcto, entonces el solar será nuestro.
Además estamos haciendo estudios de viabilidad en Rincón de la Victoria, exactamente en los alrededores del Campo de golf de Añoreta, también a unos precios similares a los de Torrox.

En los últimos meses en empresas del ramo se está viendo como tienen que cerrar o despedir a trabajadores porque no venden las promociones que estaban realizando ¿Le puede suceder lo mismo sigue trabajando sobre beneficios menores?
Nosotros establecimos unos beneficios mínimos y lo asumimos las 3 empresas, entonces es aquí donde marcamos el techo máximo al cual podemos llegar. Si lo tenemos claro, y nuestras promociones confirman actualmente que nuestros análisis son correctos, pues entonces podremos seguir adelante. Las viviendas de protección pública exigen eficacia, rendimiento y calidad, y ese es el pan nuestro de cada día.

http://www.elplural.com/andalucia/detail.php?id=20579

 

 

«El precio de la vivienda crecerá como la inflación durante 2 o 3 años, al menos»

«El precio de la vivienda crecerá como la inflación durante 2 o 3 años, al menos»

Viernes, 25 de abril de 2008  a las  13:00h.

Paloma Taltavull es directora del título de Estudios Inmobiliarios de la Universidad de Alicante y experta en dicha materia. Es presidenta de la Internacional Real Estate Society (IRES) para 2010. Su área principal de investigación son los mercados inmobiliarios y residenciales. Coautora en 19 obras colectivas y libros.

1. Buenos dias, A ver si me pudiera ayudar al respecto. Mi mujer y yo estamos casados en separación de bienes, yo tengo una vivienda y 3 locales, ella no tiene ninguna propiedad a su nombre, recientemente hemos comprado y piso nuevo a nombre de los dos, nos lo entregan muy pronto, va a ser nuestra vivienda habitual, la pregunta es, para temas fiscales ¿se podrá poner como primera vivienda para ambos o solo para ella, todo esto es por si tiene/tenemos que pedir ayudas, solicitar hipoteca "primera vivienda" y demas. Muchas gracias por su tiempo.

» Si la compra se ha realizado a nombre de los dos y va a ser la primera vivienda, entonces debe figurar como tal a todos los efectos para los dos. Esto implica que si alguna de las otras viviendas tiene algún beneficio fiscal, o era la vivienda habitual anteriormente, esto debe cambiar.

2. Buenos días, Vd. considera que con la cantidad de oferta que hay actualmente ( vivienda nueva y 2ª mano ) y la problemática para dar salida a estas viviendas. ¿ Es acertada la política actual de fomentar la V.P.O. y racalificar suelos para la construcción masiva de dichas viviendas ?. ¿ Hasta cuando la crisis Financiera actual ?

» El problema fundamental actualmente es la dificultad de encontrar financiación, no tanto el exceso de oferta. Este se ha producido por una reducción en la demanda en un momoento en que existen niveles elevados de construcción y con precios altos. Nos es la primera vez que ocurre y algo similar pasó también a principios de los ochenta y noventa. La política de fomento de la VPO parece tener como objetivo incrementar la oferta de viviendas más baratas. Tuvo éxito en 1992-93. Lo último es difícil de contestar. La crisis financiera es internacional, así que dependerá de cómo de rápido se resuelvan los problemas ligados a los mecanismos de los mercados de capitales para que termine.

3. Sra. Taltavull, ¿Cree que es ahora el momento adecuado para comprar una segunda vivienda? O tal vez habrá momentos más propicios si esperamos y tenemos un poco de paciencia?

» Si se dispone de financiación y capacidad de pago, la reducción puntual de los precios en algunas promociones, especialmente en lugares de segunda residencia, puede ser una estupenda oportunidad para comprar una vivienda. Cada comprador debe evaluar su capacidad de atender los pagos en un largo período de tiempo que supone la compra de la vivienda, así que, si existe capacidad de pago, es un momento bueno.

4. ¿Qué actuaciones esta llevando a cabo para homologar el T.P.ESTUDIOS INMOBILIARIOS?

» En toda Europa y recientemente en Estados Unidos, se están implantando estudios universitarios con una estructura multidisciplinar muy similar a la de nuestro Titulo Propio de la Universidad de Alicante. Dado que estamos en proceso de adaptación, nuestra conversión dentro de la nueva estructura universitaria española se comenzará a diseñar el próximo curso, una vez los títulos de referencia (Economía, derecho, ingeniería de la edificación) ya se hayan puesto en marcha.

5. ¿ PORQUE CREE UD QUE NO SE CONTRUYEN VPO EN CANTIDAD SUFICIENTE PARA SATISFACER LAS NECESIDADES DE LA SOCIEDAD Y LA GRAN DEMANDA DE 1ª VIVIENDA QUE EXISTE EN EL COLECTIVO JUVENIL E INMIGRANTE TRABAJADOR POR PARTE DE LA GENERALITAT YA QUE ES ELLA QUIEN TIENE LA COMPETENCIA EN ESTE ASUNTO Y NO LE PARECE QUE LAS POLITICAS ESTATALES NO LLEGAN A LA SOCIEDAD PORQUE SE TRABAN POR EL CAMINO ?

» Las medidas de política de vivienda suelen ser de efecto retardado, precisamente por que afectan a situaciones que se han configurado lentamente en el tiempo. Creo que el desarrollo del mercado de alquiler es clave para resolver problemas de corto y medio plazo que aparecen cada ciclo, y hay que concentrarse en configurarlo con un tamaño acorde con las necesidades.

6. Muy buenas señora Taltavull. Viendo la sinformaciones que sacan los medios de comunicación me da la impresión que de aquí a unos meses no se va a vender ni a hacer una sola casa en España, ¿comparte usted esta previsión tan catastrofista?

» No. Lo que ocurre es que se han frenado el ritmo de ventas tras un largo proceso expansivo en el que la red de distribución de viviendas (oficinas de ventas) ha aumentado enormemente. La reducción en la demanda ha provocado que una parte de esta red haya visto reducir mucho su actividad, y esta es la información que más se difunde. Las transacciones de viviendas se están reduciendo desde el máximo de 900000 (aproximadamente) en España durante 2006. No sabemos muy bien cual es el nivel actual dado que las estadísticas llegan con retraso (esto es normal), pero no es cero.

7. Buenos días, porqué en paises como Alemania donde los salario son hasta 3 veces superiores en según qué ámbitos, puede usted encontrar pisos de 80 metros y 3 habitaciones en zonas buenas y céntricas de múltiples ciudades por 100.000?? Y alquileres por 450??

» Los precios de propiedad y de renta reflejan la riqueza y el crecimiento económico de los países. Alemania no ha vivido buenos años en este aspecto durante la última década, y esto se refleja en una actividad pequeña de sus mercados inmobiliarios. Lo que dice Vd. es cierto en muchas ciudades, incluido Berlín, aunque los precios empezaron a subir hace un par de años.

8. Buenos días, cuando hace no más de dos años los oraganismos extranjeros alertaban de la burbuja inmobiliaria española, todos los sectores, y recalco lo de todos, incluido el Gobierno, negaban que hubiera tal burbuja. Con la perpectiva que da el tiempo, ¿qué piensa ahora de esas impresiones claramente erróneas? ¿Alguien o todos nos mentían? Gracias a usted y al periodico por estta iniciativa. T. Frances

» Yo creo, al igual que las fuentes que Vd. referencia, que no ha habido una burbuja causante del largo proceso expansivo del mercado de la vivienda español. No solo nuestros estudios avalan esto sino también los de grandes profesores que explican el fuerte aumento de la demanda básica de viviendas derivado del largo ciclo expansivo de las economías (crecen los empleos y los salarios), de la fuerte migración entre los países (en todos los continentes, América, Europa y Australia) y de los históricamente bajos tipos de interés. Lo que se entiende por burbuja es el reflejo del cambio en las buenas condiciones de acceso que se produce cuando los tipos de interés hipotecarios empiezan a subir (primero en EEUU y luego en Europa), y la limitación que ello produce a la capacidad de pago de los demandantes

9. ¿no cree usted que el mayor problema para encontrar una vivienda es el alto precio de las mismas, y no el problema en la financiación? Las cosas por su nombre, gracias.

» El elevado precio de la vivienda es algo relativo. Lo relevante es la relación entre éstos y la capacidad de pago, de manera que los precios residenciales tienden a reflejar los niveles de ingresos de las familias residentes. Los problemas aparecen con mayor intensidad en los mercados en los que se combinan demandantes de muchos orígenes. Sin embargo, un componente de la capacidad de pago es la disponibilidad de hipoteca, y si no hay financiación, aún con elevadas rentas, es difícil comprar una vivienda independientemente de su precio.

10. ¿Cuando cree que volverá a subir el precio de la vivienda y comenzarán a mitigarse los efectos de la "crisis inmobiliaria"? ¿Cree que en estos momentos es una buena época para adquirir una vivienda?

» Si la situación económica general no empeora, yo creo que los precios de las viviendas se van a mantener creciendo alrededor de la inflación durante un período de tiempo de entre 2 y 3 años, al menos.

11. En mi opinión la asignatura pendiente en este país sigue siendo el alquiler de vivienda, ¿ha visto usted signos de que algo vaya a cambiar en este sentido en favor de los que no nos planteamos (jóvenes o no) comprar un piso? De momento la verdad es que el alquiler no compensa para nada. Saludos desde Málaga

» El parque residencial en España se ha ido configurando desde un 55% en alquiler (años 50) hasta el nivel actual, así que invertir la situación puede tomar toda una década. Dicho esto, la política de vivienda está siendo muy activa para tratar de fomentar el alquiler, lo cual no era demasiado sencillo cuando ambos pagos (desde la óptica del demandante) eran bastante similares. No es asunto sencillo.

12. Buenas Sra. Taltavull, los tipos de interés siguen subiendo y el euribor se pone al 5%, ¿nadie puede frenar esta subida de tipos, llegaremos a estar como hace 15 años al 15% o 20%? esto se me antoja catastrófico.

» La decisión sobre los niveles de tipos de interés de intervención está en el Banco Central Europeo. Esta institución debe velar por que la tasa de inflación de la eurozona no crezca en exceso ya que esto limitaría la capacidad de crecimiento real de las economías, y utiliza esta herramienta con tal fin. Así pués, no parece que vayan a bajar los tipos y pueden repuntar un poco, dado que la inflación no decrece. No obstante, no es posible llegar a tipos de dos dígitos como tuvo la economía española hasta entrar en la eurozona.

13. ¿Hay alguna fórmula para parar la sangria de... no ventas de viviendas o al final nos vamos a ir todos al paro?

» En primer lugar, habría que saber la razón de la reducción de las ventas en su caso. Si el problema es la falta de financiación, podría ser bueno tratar de ver sistemas alternativos de pago repartidos en el tiempo que pudiesen ajustar ambos intereses, el del comprador y el del vendedor. Si el problema es que los clientes compradores habituales ya no vienen, una posible acción es el márketing.

14. Si el precio de la vivienda nueva baja, o hacen ofertas, o descuentos o regalan coches (que esto ya parece el supermercado) ¿por qué no baja la de segunda mano?

» Según las estadísticas oficiales que manejamos, los precios residenciales siguen creciendo alrededor del 3%, es decir, cercano a la inflación. La cifra es similar en viviendas de menos de dos años y las de más de dos años. En media los precios de las viviendas no caen, lo que no significa que hayan relevantes diferencias por regiones y, dentro de las regiones, por mercados.

15. Buenos dias, soy propietario de una inmobiliaria y he podido comprobar que ultimamente que la publicidad me funciona poco, podrias darme algun consejo? Gracias

» Quizás sería importante analizar la tipología de clientes que ha tenido durante estos años pasados con el fin de saber con mayor exactitud el perfil de los compradores. Una vez hecho esto, orientar la publicidad o las técnicas de venta y márketing a esos segmentos. Otra opción es cambiar de mercado, es decir, tratar de diversificar su oferta por tipología de viviendas para captar a los demandantes potenciales.

16. ¿Cree que el alquiler con opción a compra es una buena opción para comprador y vendedor?

» El alquiler con opción futura de compra puede ser una medida muy buena si los términos están acordes con los intereses de ambos. Permite al comprador ejercer la opción en un plazo largo en el que ha tenido tiempo para ver evolucionar su trabajo, hogar, etc, y evaluar si la vivienda actual es acorde con sus necesidades. Es una figura muy flexible y no existe masivamente en otros países.

17. ¿Cree que ha podido influir en la debacle inmobiliaria las campañas de la UE en contra de la legislacion urbanistica valenciana?

» La duda sobre la regulación del suelo y sus efectos sobre los ciudadanos europeos que se plasmó en la comisión del Parlamento Europeo que Vd. menciona ha debido tener importantes efectos negativos sobre las expectativas de los compradores de otros Estados Miembros. Es cierto que ha sido muy dura y no ha sido bien contestada desde un país en el que la regulación de los derechos de propiedad es una de las más claras del mundo. No obstante, yo creo que no ha tenido todo el efecto potencial. Los inversores internacionales se guian mucho de este tipo de informaciones y es difícil contrapesar estas campañas, pero el atractivo que tiene España y sus mercados residenciales, además del clima, han seguido actuando en favor. El problema más grave ha venido después, con la crisis internacional del sistema financiero.

18. ¿En europa que sistema tienen para que hayan pisos de alquiler a precios que merezca la pena? Se la ley de la oferta y la demanda pero para que en españa haya demanda deberían tener un buen precio. Gracias

» Los países europeos desarrollaron en los sesenta y setenta una intensa política de creación de mercados de viviendas públicas en alquiler que el Estado gestionó. Los alquileres públicos son la mayor parte de esos mercados actualmente y algunos países, como Holanda, han renovado, vendiendo las viviendas más antiguas para edificar nuevas. Estos mercados tienen precios públicos, pero el resto de alquiler es privado y se guia por las leyes que Vd. menciona.

 

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"La próxima tempestad subprime arrastrará a rentas medias que viven en urbanizaciones residenciales

Fátima Martín.- - 29/03/2008 06:00h

La próxima tempestad subprime arrastrará, no ya a pobres y minorías, sino a rentas medias que viven en hermosas casitas en urbanizaciones residenciales”. Quien pronuncia estas palabras, Robert D. Manning, no es un Jim Cramer cualquiera. La solvencia y solidez de sus conocimientos sobre los consumidores estadounidenses le sitúa en las antípodas de los alucinados e interesados telepredicadores económicos que ya la ficción retrató magistralmente en Network en los años 70’s y a los que el tiempo y la tozuda realidad se encargan de poner en su sitio.

El rigor de sus estudios, la gravedad de los acontecimientos y la ausencia de sectarismo de este profesor y director del Center for Consumer Financial en el Rochester Institute of Technology (en el estado de Nueva York) permiten que sus análisis sobre la actual crisis financiera global sean requeridos tanto por el Congreso de EEUU, por un periódico comunista italiano como Il Manifesto, como por el programa Good Morning America, de la cadena ABC. Manning coincide con el profesor de Economía, Nouriel Roubini, en que lo peor de la crisis subprime, especialmente para los consumidores aún está por llegar.

Manning ofrece su propia versión del fin del boom inmobiliario en EEUU y de la actual situación: “La deuda, especialmente la deuda inmobiliaria a través de las hipotecas, prácticamente se ha triplicado en los últimos diez años, y actualmente llega a la increíble cifra de 12 billones de dólares. El motivo de este enorme crecimiento es que se ha atraído al mercado inmobiliario a gente que no tenía recursos para estar en él. Y luego ha habido esta operación concertada para empujar al consumidor endeudado a refinanciar la deuda acumulada del consumo con las tarjetas de crédito, a través de préstamos sobre el valor de la casa, que crecía rápidamente. Todo esto ha durado hasta finales del 2005. El 2006 ha visto el inicio del colapso del mercado inmobiliario”.

¿Cómo se ha llegado a esto? “Ha ocurrido lo que defino como ‘una suspensión de la ley de la gravedad económica’. Hacia el fin de los años 90, los salarios reales en EEUU crecían, pero el aumento de los valores inmobiliarios no se alejaba de la media histórica, en torno al 2-3% anual. Con la recesión de 2001, rentas y salarios declinan, pero en el quinquenio 2001-2005 el valor medio de los inmuebles en las áreas metropolitanas se duplica. Lo que se ha dado es una tremenda disrupción del papel de los ingresos como motor del crecimiento económico, cuyas consecuencias son graves y de momento incalculables. Tampoco es previsible la manera de reparar todo esto. En síntesis, hemos asistido a una redistribución masiva de la riqueza de la clase media a los muy ricos”.

Sólo el 40% de los poseedores de tarjetas de crédito pagan el saldo completo a fin de mes

Robert Manning, estudioso del fenómeno de la concesión de tarjetas de crédito entre los norteamericanos desde hace dos décadas, muestra un panorama desolador entre los consumidores y su adicción a la deuda. “Sólo el 40% aproximadamente de los poseedores de tarjetas de crédito pagan el saldo completo a fin de mes. El 60% restante, que paga amortización más intereses, es de todas formas un dato que se mantiene artificialmente bajo gracias a los préstamos obtenidos sobre el valor de la casa. Pero aun así, la deuda por consumo está ya a niveles de saturación y asistimos a una verdadera explosión de quiebras personales. Nunca antes había sucedido: la gente hacía bancarrota debido a la pérdida del trabajo, no cuando lo tenía. Pero a fines de los años 90 las quiebras personales han llegado a la cuota de un millón, en una fase de casi pleno empleo”.

“Cuando llegó la crisis de 2001, para no exacerbar la situación se eliminaron todos los obstáculos que limitaban las concesiones de préstamos e hipotecas, atrayendo al mercado a minorías urbanas, a personas subocupadas, a gente que no tenía realmente medios financieros. Esa fue la primera fase de la crisis de las hipotecas subprime, y el último coletazo de la burbuja inmobiliaria: hipotecas concedidas en el 2004, 2005 e inicios del 2006. Se trataba de préstamos que venían “empaquetados” por operadores de Wall Street y revendidos a inversores institucionales. Los préstamos subyacentes preveían intereses bajos, al 3-4% durante los primeros 2 o 3 años. Después, los intereses se han disparado al alza, y los titulares de las hipotecas, frecuentemente sin otros recursos financieros a los que recurrir, han perdido su casa de inmediato. El hecho, además, de que estas casas tuvieran un valor muy bajo y de que, por lo mismo, los bancos se encontraran con propiedades no revendibles, ha creado la crisis de liquidez del pasado otoño, con una desestabilización profunda del sistema”.

“Ésta, repito, es la primera fase, que los Estados Unidos están atravesando actualmente. La gente piensa equivocadamente que estamos próximos a tocar fondo y que la recuperación no está lejos. En realidad, es como un huracán y nosotros estamos en el ojo. La segunda tempestad subprime arrastrará, no ya a pobres y minorías, sino a un gran número de rentas medias que viven en hermosas casitas en urbanizaciones residenciales, gente que habría debido obtener hipotecas de 250-300 mil dólares, pero que las ha tenido de 600 u 800 mil. Se trata de gente con algo de recursos, pero que se enfrentan ahora a hipotecas de 600 mil dólares sobre casas que ahora valen 500 mil. Intentarán pagar la hipoteca endeudándose con las tarjetas de crédito hasta que puedan, esperando una recuperación del mercado que, sin embargo, no llegará antes de dos años. Esta segunda fase se manifestará plenamente dentro de un año y medio. Luego están las ilegalidades cometidas por las instituciones financieras para vender estos préstamos. Muchas causas llegarán pronto a los tribunales. Los bancos se verán forzados a la recompra hipotecaria, pero no podrán hacerlo. Citibank, técnicamente, ya es insolvente, y podría no sobrevivir”.

Robert Manning escribió hace 8 años un libro de gran éxito, Credit Card Nation, y, más recientemente, Living with Debt. En la primavera pasada salió un excelente documental basado en sus trabajos, In Debt We Trust, subtitulado “América antes de la explosión de la

 

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Una crisis larga: el ‘crash’ del ladrillo durará hasta bien entrado el año 2009

El deterioro de la actividad inmobiliaria va para largo. Durará, al menos, entre seis y ocho trimestres. O lo que es lo mismo, teniendo en cuenta que los primeros síntomas de agotamiento del ciclo alcista comenzaron a ser visibles durante la parte central del año pasado, es muy probable que crisis e industria del ladrillo sean una misma cosa hasta bien entrado el año 2009 (a la altura del segundo trimestre). En el año 2008, por lo tanto, no parece probable una reactivación de la demanda.Al menos, eso es lo que opinan los expertos, que se basan en lo que sucedió en anteriores ciclos económicos. El economista Julio Rodríguez -ex presidente del Banco Hipotecario- ha estudiado lo ocurrido históricamente, y sus conclusiones no dejan lugar a dudas. Con una caída de la compra de viviendas del 25%, tal y como publicó ayer el Instituto Nacional de Estadística, la situación actual se parece como dos gotas de agua a las dos crisis anteriores. En los primeros años 70, inmediatamente después del primer choque petrolífero derivado de la guerra del Yom Kippur, la caída de la demanda de viviendas fue de ese tenor, y eso llevó al sector de la construcción a estar inmerso en una fuerte crisis durante los años 1974 y 1975.Lo mismo sucedió en los primeros años 90 tras la primera guerra del Golfo, que encareció el crudo y obligó al Banco de España a subir los tipos de interés. La venta de pisos cayó otro 25%, lo que llevó al sector a una crisis que se alargó durante los años 90 y 91. Ahora estaría sucediendo lo mismo.Los datos publicados ayer por el INE caminan en esa dirección. Según Estadística, la compraventa de pisos nuevos cayó un 14,6% entre enero de 2008 y el mismo mes de 2007, pero es que la transmisión de vivienda usada se hundió en ese periodo nada menos que un 35,6%. La diferencia entre ambas magnitudes tiene que ver con el hecho de que en el primer caso (vivienda nueva) se trata de contratos firmados entre vendedor y comprador antes del pinchazo inmobiliario, lo que hace inviable la ‘vuelta atrás’, mientras que la vivienda usada es más elástica a las nuevas condiciones de mercado (peor coyuntura macroeconómica y subida de los tipos de interés).Crisis crediticiaEn este contexto, según Julio Rodríguez, no caben recuperaciones hasta el año 2009, si bien la intensidad del fenómeno dependerá de la evolución de la crisis crediticia, que ha pegado de lleno en la línea de flotación del sector económico que más ha crecido en los últimos años: el inmobiliario. Gracias, sobre todo, a una financiación barata y generosa en términos de condiciones de acceso. Hasta el punto de que el crédito a promotoras inmobiliarias representa nada menos que el 30% del Producto Interior Bruto (PIB). Es decir, algo más de 300.000 millones de euros.“Ya no se puede hablar de un ajuste suave en el sector inmobiliario”, asegura el economista, para quien “lo lógico es hablar de un ajuste abrupto que durará hasta 2009”.Los motivos tienen que ver no sólo con el endurecimiento de las condiciones financieras para adquirir una vivienda, sino con el hecho de que el desfase entre oferta y demanda sigue creciendo por razones difíciles de resolver. El ciclo constructivo de una vivienda dura entre 18 y 24 meses, por lo que una vez que se han iniciado las obras, detenerlas es altamente costoso. Por el contrario, la demanda se ajusta más rápidamente a las nuevas condiciones de mercado, lo que significa que casi inmediatamente se frena la compra de pisos, produciéndose, de esta manera, un ‘gap’ que en estos momentos se situaría en unas 350.000 viviendas. Dicho en otros términos, se estarían construyendo en el entorno de 700.000 pisos, pero la demanda no supera las 350.000. A lo que hay que añadir el ‘stock’ de viviendas sin vender o los pisos de segunda mano, cuya frecuencia de salida al mercado está en función de la evolución de la renta disponible de las familias.

Esa enorme ‘bola de nieve’ es la que deberá absorber el mercado en los próximos trimestres, y de ahí que el ciclo recesivo pueda durar al menos dos años.

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Abróchense los cinturones o la cautela del Santander con el mercado inmobiliario

McCoy - 10/12/2007

 

Llega a mis manos, gentileza de un lector, un informe de apenas dos hojas del Banco de Santander con información agregada de los resultados de las compañías cotizadas del sector inmobiliario en los nueve primeros meses del ejercicio 2007. Pese a su brevedad, la nota es interesante por varios motivos. En primer lugar, por la autoría: el banco es, sin duda, uno de los principales prestamistas a nivel nacional. En segundo lugar, por el mensaje, inequívoco en el mismo título: 'Abróchense los cinturones', esto es: vienen turbulencias; ¿más todavía? En último término, por las conclusiones, que no invitan, ni mucho menos, al optimismo. Les resumo las conclusiones.

Las preventas en su conjunto han caído a cierre de septiembre un 23,9%, si bien se observa un notable deterioro conforme ha ido avanzando el ejercicio. De hecho, dicho porcentaje se disparó, sólo en el tercer trimestre del año, hasta el 32%. Pero, ojo, según el estudio realizado por los analistas de la entidad de origen cántabro, si se excluyen los compromisos de compra de residencias ubicadas en el extranjero, -extraordinariamente importantes en el caso de compañías como Fadesa-, los porcentajes se incrementarían hasta el 33,2% en el conjunto de los nueve primeros meses de 2007, y hasta el 55,3% en el período comprendido entre julio y septiembre. Es decir, la actividad inmobiliaria se ha reducido en más de la mitad, probablemente debido a las escasas ventas en costa de este pasado verano que parece no querer, climatológicamente hablando, morir nunca. La consecuencia inmediata habría sido un incremento en el inventario de casas pendientes de venta en un momento de alargamiento de los plazos de venta .

Sobre esta base, los autores del informe no dudan en ponerse en el lado oscuro de la fuerza. Y llegan a tres conclusiones principales. Una, no hay instrumento más fiable que las preventas como indicador adelantado, en un año y medio/dos años, de la actividad futura del sector. Tomado así, pintan bastos, al menos, en los próximos doce a dieciocho meses. Dos, por fin se empieza a observar en los constructores ciertas dosis de realismo: es verdad, hay exceso de oferta y no hay financiación. El drama de Hábitat sería una buena muestra de ello. Tercero: las cuentas de resultados van a sufrir de un exceso de costes financieros en un entorno operativo hostil. Es inevitable que, al igual que ocurriera con las constructoras puras en la década de los ochenta y principios de los noventa, se produzca un fenómeno de consolidación en el que sobrevivirán únicamente las más fuertes.

Santander, en una recomendación fundamental sobre la que no puedo estar más de acuerdo, mantiene que es pronto para meter el pie en las hirvientes aguas del sector inmobiliario patrio, salvo que se quiera salir escaldado. Sólo los propios interesados están destinando sangre, sudor y lágrimas a aguantar unas cotizaciones que no reciben tregua vendedora. Pero la entidad financiera apunta a una compañía que también es del gusto de quien esto les escribe: Realia. Mix de negocio bueno (55% propiedad, 45% alquiler), accionariado sólido (Caja Madrid y FCC), valoración atractiva con un descuento respecto al valor neto de los activos después de impuestos del 26%. Ahí está, aguantando los 6,5 euros como buenamente puede. ¿Catalizador para la subida? Ninguno. Pero ya se sabe. En el país de los ciegos, el tuerto es el rey. Buena semana a todos.

 

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