«El precio de la vivienda crecerá como la inflación durante 2 o 3 años, al menos»
«El precio de la vivienda crecerá como la inflación durante 2 o 3 años, al menos»
Viernes, 25 de abril de 2008 a las 13:00h.
Paloma Taltavull es directora del título de Estudios Inmobiliarios de la Universidad de Alicante y experta en dicha materia. Es presidenta de la Internacional Real Estate Society (IRES) para 2010. Su área principal de investigación son los mercados inmobiliarios y residenciales. Coautora en 19 obras colectivas y libros.
1. Buenos dias, A ver si me pudiera ayudar al respecto. Mi mujer y yo estamos casados en separación de bienes, yo tengo una vivienda y 3 locales, ella no tiene ninguna propiedad a su nombre, recientemente hemos comprado y piso nuevo a nombre de los dos, nos lo entregan muy pronto, va a ser nuestra vivienda habitual, la pregunta es, para temas fiscales ¿se podrá poner como primera vivienda para ambos o solo para ella, todo esto es por si tiene/tenemos que pedir ayudas, solicitar hipoteca "primera vivienda" y demas. Muchas gracias por su tiempo.
» Si la compra se ha realizado a nombre de los dos y va a ser la primera vivienda, entonces debe figurar como tal a todos los efectos para los dos. Esto implica que si alguna de las otras viviendas tiene algún beneficio fiscal, o era la vivienda habitual anteriormente, esto debe cambiar.
2. Buenos días, Vd. considera que con la cantidad de oferta que hay actualmente ( vivienda nueva y 2ª mano ) y la problemática para dar salida a estas viviendas. ¿ Es acertada la política actual de fomentar la V.P.O. y racalificar suelos para la construcción masiva de dichas viviendas ?. ¿ Hasta cuando la crisis Financiera actual ?
» El problema fundamental actualmente es la dificultad de encontrar financiación, no tanto el exceso de oferta. Este se ha producido por una reducción en la demanda en un momoento en que existen niveles elevados de construcción y con precios altos. Nos es la primera vez que ocurre y algo similar pasó también a principios de los ochenta y noventa. La política de fomento de la VPO parece tener como objetivo incrementar la oferta de viviendas más baratas. Tuvo éxito en 1992-93. Lo último es difícil de contestar. La crisis financiera es internacional, así que dependerá de cómo de rápido se resuelvan los problemas ligados a los mecanismos de los mercados de capitales para que termine.
3. Sra. Taltavull, ¿Cree que es ahora el momento adecuado para comprar una segunda vivienda? O tal vez habrá momentos más propicios si esperamos y tenemos un poco de paciencia?
» Si se dispone de financiación y capacidad de pago, la reducción puntual de los precios en algunas promociones, especialmente en lugares de segunda residencia, puede ser una estupenda oportunidad para comprar una vivienda. Cada comprador debe evaluar su capacidad de atender los pagos en un largo período de tiempo que supone la compra de la vivienda, así que, si existe capacidad de pago, es un momento bueno.
4. ¿Qué actuaciones esta llevando a cabo para homologar el T.P.ESTUDIOS INMOBILIARIOS?
» En toda Europa y recientemente en Estados Unidos, se están implantando estudios universitarios con una estructura multidisciplinar muy similar a la de nuestro Titulo Propio de la Universidad de Alicante. Dado que estamos en proceso de adaptación, nuestra conversión dentro de la nueva estructura universitaria española se comenzará a diseñar el próximo curso, una vez los títulos de referencia (Economía, derecho, ingeniería de la edificación) ya se hayan puesto en marcha.
5. ¿ PORQUE CREE UD QUE NO SE CONTRUYEN VPO EN CANTIDAD SUFICIENTE PARA SATISFACER LAS NECESIDADES DE LA SOCIEDAD Y LA GRAN DEMANDA DE 1ª VIVIENDA QUE EXISTE EN EL COLECTIVO JUVENIL E INMIGRANTE TRABAJADOR POR PARTE DE LA GENERALITAT YA QUE ES ELLA QUIEN TIENE LA COMPETENCIA EN ESTE ASUNTO Y NO LE PARECE QUE LAS POLITICAS ESTATALES NO LLEGAN A LA SOCIEDAD PORQUE SE TRABAN POR EL CAMINO ?
» Las medidas de política de vivienda suelen ser de efecto retardado, precisamente por que afectan a situaciones que se han configurado lentamente en el tiempo. Creo que el desarrollo del mercado de alquiler es clave para resolver problemas de corto y medio plazo que aparecen cada ciclo, y hay que concentrarse en configurarlo con un tamaño acorde con las necesidades.
6. Muy buenas señora Taltavull. Viendo la sinformaciones que sacan los medios de comunicación me da la impresión que de aquí a unos meses no se va a vender ni a hacer una sola casa en España, ¿comparte usted esta previsión tan catastrofista?
» No. Lo que ocurre es que se han frenado el ritmo de ventas tras un largo proceso expansivo en el que la red de distribución de viviendas (oficinas de ventas) ha aumentado enormemente. La reducción en la demanda ha provocado que una parte de esta red haya visto reducir mucho su actividad, y esta es la información que más se difunde. Las transacciones de viviendas se están reduciendo desde el máximo de 900000 (aproximadamente) en España durante 2006. No sabemos muy bien cual es el nivel actual dado que las estadísticas llegan con retraso (esto es normal), pero no es cero.
7. Buenos días, porqué en paises como Alemania donde los salario son hasta 3 veces superiores en según qué ámbitos, puede usted encontrar pisos de 80 metros y 3 habitaciones en zonas buenas y céntricas de múltiples ciudades por 100.000?? Y alquileres por 450??
» Los precios de propiedad y de renta reflejan la riqueza y el crecimiento económico de los países. Alemania no ha vivido buenos años en este aspecto durante la última década, y esto se refleja en una actividad pequeña de sus mercados inmobiliarios. Lo que dice Vd. es cierto en muchas ciudades, incluido Berlín, aunque los precios empezaron a subir hace un par de años.
8. Buenos días, cuando hace no más de dos años los oraganismos extranjeros alertaban de la burbuja inmobiliaria española, todos los sectores, y recalco lo de todos, incluido el Gobierno, negaban que hubiera tal burbuja. Con la perpectiva que da el tiempo, ¿qué piensa ahora de esas impresiones claramente erróneas? ¿Alguien o todos nos mentían? Gracias a usted y al periodico por estta iniciativa. T. Frances
» Yo creo, al igual que las fuentes que Vd. referencia, que no ha habido una burbuja causante del largo proceso expansivo del mercado de la vivienda español. No solo nuestros estudios avalan esto sino también los de grandes profesores que explican el fuerte aumento de la demanda básica de viviendas derivado del largo ciclo expansivo de las economías (crecen los empleos y los salarios), de la fuerte migración entre los países (en todos los continentes, América, Europa y Australia) y de los históricamente bajos tipos de interés. Lo que se entiende por burbuja es el reflejo del cambio en las buenas condiciones de acceso que se produce cuando los tipos de interés hipotecarios empiezan a subir (primero en EEUU y luego en Europa), y la limitación que ello produce a la capacidad de pago de los demandantes
9. ¿no cree usted que el mayor problema para encontrar una vivienda es el alto precio de las mismas, y no el problema en la financiación? Las cosas por su nombre, gracias.
» El elevado precio de la vivienda es algo relativo. Lo relevante es la relación entre éstos y la capacidad de pago, de manera que los precios residenciales tienden a reflejar los niveles de ingresos de las familias residentes. Los problemas aparecen con mayor intensidad en los mercados en los que se combinan demandantes de muchos orígenes. Sin embargo, un componente de la capacidad de pago es la disponibilidad de hipoteca, y si no hay financiación, aún con elevadas rentas, es difícil comprar una vivienda independientemente de su precio.
10. ¿Cuando cree que volverá a subir el precio de la vivienda y comenzarán a mitigarse los efectos de la "crisis inmobiliaria"? ¿Cree que en estos momentos es una buena época para adquirir una vivienda?
» Si la situación económica general no empeora, yo creo que los precios de las viviendas se van a mantener creciendo alrededor de la inflación durante un período de tiempo de entre 2 y 3 años, al menos.
11. En mi opinión la asignatura pendiente en este país sigue siendo el alquiler de vivienda, ¿ha visto usted signos de que algo vaya a cambiar en este sentido en favor de los que no nos planteamos (jóvenes o no) comprar un piso? De momento la verdad es que el alquiler no compensa para nada. Saludos desde Málaga
» El parque residencial en España se ha ido configurando desde un 55% en alquiler (años 50) hasta el nivel actual, así que invertir la situación puede tomar toda una década. Dicho esto, la política de vivienda está siendo muy activa para tratar de fomentar el alquiler, lo cual no era demasiado sencillo cuando ambos pagos (desde la óptica del demandante) eran bastante similares. No es asunto sencillo.
12. Buenas Sra. Taltavull, los tipos de interés siguen subiendo y el euribor se pone al 5%, ¿nadie puede frenar esta subida de tipos, llegaremos a estar como hace 15 años al 15% o 20%? esto se me antoja catastrófico.
» La decisión sobre los niveles de tipos de interés de intervención está en el Banco Central Europeo. Esta institución debe velar por que la tasa de inflación de la eurozona no crezca en exceso ya que esto limitaría la capacidad de crecimiento real de las economías, y utiliza esta herramienta con tal fin. Así pués, no parece que vayan a bajar los tipos y pueden repuntar un poco, dado que la inflación no decrece. No obstante, no es posible llegar a tipos de dos dígitos como tuvo la economía española hasta entrar en la eurozona.
13. ¿Hay alguna fórmula para parar la sangria de... no ventas de viviendas o al final nos vamos a ir todos al paro?
» En primer lugar, habría que saber la razón de la reducción de las ventas en su caso. Si el problema es la falta de financiación, podría ser bueno tratar de ver sistemas alternativos de pago repartidos en el tiempo que pudiesen ajustar ambos intereses, el del comprador y el del vendedor. Si el problema es que los clientes compradores habituales ya no vienen, una posible acción es el márketing.
14. Si el precio de la vivienda nueva baja, o hacen ofertas, o descuentos o regalan coches (que esto ya parece el supermercado) ¿por qué no baja la de segunda mano?
» Según las estadísticas oficiales que manejamos, los precios residenciales siguen creciendo alrededor del 3%, es decir, cercano a la inflación. La cifra es similar en viviendas de menos de dos años y las de más de dos años. En media los precios de las viviendas no caen, lo que no significa que hayan relevantes diferencias por regiones y, dentro de las regiones, por mercados.
15. Buenos dias, soy propietario de una inmobiliaria y he podido comprobar que ultimamente que la publicidad me funciona poco, podrias darme algun consejo? Gracias
» Quizás sería importante analizar la tipología de clientes que ha tenido durante estos años pasados con el fin de saber con mayor exactitud el perfil de los compradores. Una vez hecho esto, orientar la publicidad o las técnicas de venta y márketing a esos segmentos. Otra opción es cambiar de mercado, es decir, tratar de diversificar su oferta por tipología de viviendas para captar a los demandantes potenciales.
16. ¿Cree que el alquiler con opción a compra es una buena opción para comprador y vendedor?
» El alquiler con opción futura de compra puede ser una medida muy buena si los términos están acordes con los intereses de ambos. Permite al comprador ejercer la opción en un plazo largo en el que ha tenido tiempo para ver evolucionar su trabajo, hogar, etc, y evaluar si la vivienda actual es acorde con sus necesidades. Es una figura muy flexible y no existe masivamente en otros países.
17. ¿Cree que ha podido influir en la debacle inmobiliaria las campañas de la UE en contra de la legislacion urbanistica valenciana?
» La duda sobre la regulación del suelo y sus efectos sobre los ciudadanos europeos que se plasmó en la comisión del Parlamento Europeo que Vd. menciona ha debido tener importantes efectos negativos sobre las expectativas de los compradores de otros Estados Miembros. Es cierto que ha sido muy dura y no ha sido bien contestada desde un país en el que la regulación de los derechos de propiedad es una de las más claras del mundo. No obstante, yo creo que no ha tenido todo el efecto potencial. Los inversores internacionales se guian mucho de este tipo de informaciones y es difícil contrapesar estas campañas, pero el atractivo que tiene España y sus mercados residenciales, además del clima, han seguido actuando en favor. El problema más grave ha venido después, con la crisis internacional del sistema financiero.
18. ¿En europa que sistema tienen para que hayan pisos de alquiler a precios que merezca la pena? Se la ley de la oferta y la demanda pero para que en españa haya demanda deberían tener un buen precio. Gracias
» Los países europeos desarrollaron en los sesenta y setenta una intensa política de creación de mercados de viviendas públicas en alquiler que el Estado gestionó. Los alquileres públicos son la mayor parte de esos mercados actualmente y algunos países, como Holanda, han renovado, vendiendo las viviendas más antiguas para edificar nuevas. Estos mercados tienen precios públicos, pero el resto de alquiler es privado y se guia por las leyes que Vd. menciona.
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