Las consultoras aconsejan esperar uno o dos años antes de comprar un piso

22 de noviembre 2007

¿Comprar un piso ya o espera uno o dos años a qué la crisis inmobiliaria se recrudezca y bajen los pisos?. Esta es la gran pregunta que se plantean en estos momentos miles de parejas y familias españolas. Las grandes inmobiliarias han comenzado a lanzar el mensaje de que existe una gran demanda retenida que podría explotar en los próximos meses y volver a encarecer los pisos. Paralelamente, la banca advierte que la tormenta subprime complicará la concesión de nuevos créditos hipotecarios en los próximos años, por lo que es mejor cerrar la operación ahora. Sin embargo, los datos económicos y los expertos adelantan que los grandes nubarrones del sector originados por la desaceleración económica provocará la salida al mercado de chollos en segunda mano y más promociones y regalos en la vivienda nueva. ¿Quién tiene razón? y ¿Qué tesis se impondrá?

Para Fernández Rodríguez de Acuña, de la consultora, R.R. de Acuña & Ass, está claro que aquellos compradores o inversores que tengan paciencia serán gratificados. “Históricamente, cuando ha habido un parón o recesión en la vivienda similar a la que existe ahora, los precios se flexibilizan más adelante, cuando el promotor está estrangulado o cuando los inversores ya no pueden aguantar y sacan al mercado sus pisos en peores condiciones a lo que esperaban” apuntó a INVERTIA. Según él, es entonces “cuando aparecen los chollos y las ofertas inmobiliarios de calado.

En opinión de esta consultora, la financiación del piso no tiene por qué empeorar en el plazo de uno o dos años ya que no se esperan subidas agresivas por parte del BCE y el Euribor, que ha repuntado de forma alocada por la crisis de liquidez generada por la tormenta crediticia, tenderá a normalizarse en los próximos meses. No obstante, la compra si puede verse perjudicada por el endurecimiento de las condiciones por parte de los bancos y entidades “que ya se están notando”.

Por su parte, los analistas de CB Richard Ellis, el sector tendrá que ir dejando al descubierto a medida que pase el tiempo ofertas interesantes dado que cada vez irán llegando al mercado más inmuebles, tanto en alquiler como en venta, procedente de inversores que adquirieron la vivienda con fines especulativos al ver que no pueden cumplir sus expectativas. Además, añaden que los activos tendrán poco recorrido alcista en precios a partir de ahora, sobre todo en segunda residencia de costa, por lo que la demanda con fines de inversión se debilitará y aparecerán gangas.

En opinión de Miguel Pinto, director de investigación de mercado y consultoría del Grupo I muchas familias postergan en estos momentos la compra de un nuevo piso “simplemente porque no tienen fondos para comprarlo”. Pinto sostiene que algunas promotoras se verán dañadas seriamente por esta nueva situación y se verán obligadas a sacar producto más barato. En este sentido, las previsiones apuntan que la demanda real de viviendas para este año será de entre 400 y 450.000 viviendas frente a las casi 800.000 de ejercicios anteriores.

Otros especialistas del mercado también creen que, antes de comprar, hay que esperar algún tiempo (uno o dos años) ya que el encarecimiento de las hipotecas provocará la llegada de numerosos pisos de familias que no pueden hacer frente a los créditos, en muchos casos por expropiaciones y embargos.

Caídas de precios en 2008 y 2009

Diferentes instituciones y organismos, dentro y fuera de nuestras fronteras, han vaticinado en los últimos meses caídas en el precio de la vivienda en los próximos ejercicios de 2008 y 2009. La última ha sido Martinsa Fadesa, que ha reconocido que si sigue el parón de ventas tendrá que rebajar el precio de algunas de sus nuevas promociones pese a que pagó un precio de suelo acorde al boon inmobiliario.

Con anterioridad a este anuncio, se han producido numerosos vaticinios sobre un posible batacazo del sector inmobiliario en España. Uno de los primeros llegó hace unos meses del jefe del Fondo Monetario Internacional (FMI), Simon Johnson, que alertó que los precios de la vivienda podrían caer en España por la reducción del crédito a nivel mundial.

Ya en nuestro país, el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Valladolid asegura que el crecimiento del sector inmobiliario en los últimos años ha hecho que se "inflen las tasaciones", por lo que, a su juicio, en la actualidad, el precio de los pisos de segunda mano en nuestro país están "entre un 20% y un 30%" por encima de su valor de mercado.

Para la Red de Expertos Inmobiliarios (REI) -que agrupa a casi 200 agencias inmobiliarias- los propietarios de pisos están cediendo ante la caída de la demanda y están dispuestos a realizar rebajas de precios en las viviendas de segunda mano de hasta un 20% en lo que queda de año. Además, esta tendencia se mantendrá en 2008, aunque las reducciones de precios el próximo año estarán cercanas al 3%, según esta organización.

A pesar de ello aseguran que incluso ahora "es un buen momento para comprar una vivienda", ya que "se puede escoger piso", mientras que "hace tres años se compraba lo que había". Por otro lado, el Servicio de Estudios de BBVA estima en sus últimos informes que el precio de la vivienda continuará subiendo en 2008, si bien un año después, la tendencia se invertirá y caerá un 1,9%. La entidad adelanta que el precio de los inmuebles crezca todavía de manera sostenida este año, en concreto un 5,5%, la mitad del ritmo al que lo hacía en 2006. Fruto de la ralentización del sector, el banco puntualiza que en 2008 los pisos se encarecerán ya sólo un 1,4% para, ya en 2009, caer al citado 1,9%.

Caja Madrid es más drástica en su último informe de coyuntura económica y apunta que los precios de la vivienda podrían estancarse en 2008 o incluso caer "ligeramente" a lo largo del año, lo que afloraría nuevas gangas inmobiliarias.

Otro banco de inversión, Morgan Stanley también subrayaba en su último informe publicado a principios de año su convicción en la caída del valor de la vivienda. En concreto, comenta que el escenario sobre el que trabaja el banco es el de una caída del precio de la vivienda en nuestro país del 5% en 2008.

Esta tesis también la comparte la entidad alemana Deutsche Bank. Según sus técnicos, el precio de la vivienda en España bajará entre un 2% y un 8% en 2008 tras finalizar 2007 en un nivel de encarecimiento cercano al crecimiento del IPC. Este descenso de los precios podría generar "ansiedad" en el mercado y acelerar el proceso de ajuste, "especialmente en un contexto de endurecimiento de las condiciones crediticias", subraya el informe de DB. La entidad espera que esta desaceleración de los precios finalice en 2009, cuando el precio de las viviendas crecerá como máximo al nivel de la inflación en el periodo. A su vez, esta entidad germana considera que el mercado inmobiliario español está sobrevalorado en un 30%, por lo que los precios pueden bajar con facilidad como reacción a factores externos, entre los que señala la pérdida temporal de confianza en el mercado o porque los compradores potenciales prefieran esperar para hacer la adquisición

”Más vale ahora que nunca”

Los responsables del portal inmobiliario Idealista admiten esta debilidad del mercado inmobiliario español pero creen que comprar ahora puede ser más ventajoso que esperar al futuro. Según su portavoz, Fernando Encinar “es mejor tomar la decisión cuanto antes porque ahora muchos vendedores están aceptando las ofertas agresivas que realizan los compradores ante el parón que vive el sector, situación que podría no extenderse más adelante”.

Además, cree es muy posible que en uno o dos años las entidades financieras hayan endurecido las condiciones financieras de sus hipotecas, lo que reducirá el fácil acceso a la financiación de los últimos años.

El grupo de las catorce mayores inmobiliarias españolas (G-14), ha alertado en las últimas semana sobre la posibilidad de que el precio de los pisos vuelva a subir "de forma vertiginosa" en el plazo de dos años por el "estrangulamiento" que se provocará en el sector en caso de que no se agilicen los plazos para urbanizar suelo y se tramiten planeamientos urbanísticos. Aseguran que el parón de la vivienda es en muchos casos psicológica ante la previsión de que sigan bajando los precios y que cuando esa demanda constate que no bajarán y se libere esta demanda retenida los precios podría volver a dispararse.

También la patronal de promotores madrileños (Asprima) considera necesario que la demanda potencial abandone la creencia, “alimentada por la clase política y los medios de comunicación”, de que los precios de la vivienda bajarán, ya que, de este modo, “se están retrasando las decisiones de compra y con ellas el esperado "ajuste" del mercado.

"Nada más lejos de la realidad", aseveran los promotores en la última edición de su revista trimestral a la hora de descartar una caída de precios. En su opinión, el "rígido comportamiento" que caracteriza a los precios de los inmuebles no permite prever un escenario de descensos. La organización presidida por José Manuel Galindo confió, sin embargo, en que la demanda potencial "no tardará en darse cuenta de ello", y consideró que ese "será el momento clave en el que se producirá el ajuste esperado".