El precio de la vivienda ha caído más veces

La memoria económica ayuda a interpretar la crisis actual

08/03/2009 - 09:52

Todos los países han registrado periodos de descenso de precios en sus correspondientes mercados inmobiliarios al menos en dos ocasiones en las tres últimas décadas. Según las estadísticas, éste será el ciclo bajista más severo de todos, porque los ascensos también fueron los más verticales.

 

A la economía también le conviene tener memoria histórica. Si hubiésemos revisado los números de años anteriores, no estaríamos tan sorprendidos por las caídas de precios que están experimentando los inmuebles en la actualidad. Y no nos creeríamos que estos descensos tienen un límite objetivo, como los promotores nos quieren hacer creer. Porque los retrocesos sufridos por la vivienda en otros ciclos bajistas han sido muy abultados y, en la mayor parte de las ocasiones, han sido proporcionales a los avances registrados en la fase alcista del ciclo.

En España y en muchos otros países del mundo, tal y como recoge La Caixa en el último número de «Documentos de Economía», publicado en febrero. Según este informe, las últimas crisis inmobiliarias han durado cinco años, de media. En ese periodo, los precios han caído un 23 por ciento, también como promedio en términos reales, es decir, teniendo en cuenta el efecto de la inflación. Esos años de descensos siguen a periodos de seis años consecutivos de subida en los que la revalorización ha rondado el 62 por ciento.

• En España, desde los años setenta se recuerdan dos grandes procesos de crisis acompañados de fuertes caídas del precio de la vivienda. La primera fue la que se extendió entre 1979 y 1982. En esos cuatro años, marcados por la reconversión industrial, el precio de los pisos cayó un 35 por ciento. El otro gran periodo de retrocesos que ha sufrido España en las últimas décadas fue el que se extendió entre 1992 y 1997. Durante esos años, la tasa de paro alcanzó su máximo histórico, casi en el 24 por ciento. En esos años, la caída de los precios fue de un 24 por ciento, que apenas corrigió la subida del 138 por ciento registrado durante los seis años previos. 

• Estados Unidos, un mercado inmobiliario que tiene fama de ser más flexible que el español, ha sido más moderado tanto en los avances como en los retrocesos. Así, si entre 1976 y 1979, la vivienda subió un 18 por ciento, en la fase bajista del ciclo, que duró tres años, el descenso fue de un diez por ciento. A continuación, entre 1984 y 1989, los inmuebles subieron un 18 por ciento, para corregir un cinco por ciento entre 1990 y 1993. Durante los últimos años de «boom» inmobiliario, que se extendieron entre 1995 y 2006, la revalorización fue de un 65 por ciento. Por eso, en el último ciclo bajista, los descensos están siendo mucho más severos: la crisis ya dura 28 meses y sólo en 2008, el descenso fue de un 18,2 por ciento. 

• El mercado británico sí ha tenido un comportamiento similar al español. Las subidas han sido, históricamente, muchos más elevadas. Y las «purgas», también. Entre 1974 y 1977 y entre 1989 y 1996, las caídas del valor de las viviendas superaron el treinta por ciento.

• En Japón también son proclives a los excesos. Tanto que el sector inmobiliario lleva en crisis casi veinte años, periodo en el que la vivienda ha caído más de un cuarenta por ciento.
• Los países del norte de Europa, contra lo que en general se piensa, también han engordado sus correspondientes burbujas inmobiliarias. Sobre todo durante el último ciclo alcista. Así, en Dinamarca, en los últimos catorce años de «boom», los precios se llegaron casi a triplicar. En Suecia, los pisos se encarecieron un 133 por ciento en la última década. En Bélgica, en sus dos décadas consecutivas de subidas, los precios se han más que triplicado. Y no es sólo un fenómeno reciente. En la moderada Finlandia, entre 1980 y 1989, los pisos llegaron a subir un 119 por ciento. Y estos mercados también han drenado con fuerza sus excesos: en Suecia, entre 1979 y 1985, la vivienda cayó un 40 por ciento.

Ésta será la crisis más profunda  Teniendo en cuenta la subida registrada en la última década ha sido la mayor que se recuerda (un 116 por ciento, de media en los países estudiados), es lógico que la corrección también vaya a ser la mayor de la historia.
En España, en concreto, entre 1997 y 2007, el valor de los inmuebles se ha multiplicado por más de dos, al subir un 118 por ciento.

Según algunos bancos internacionales, el descenso en el ciclo bajista actual tendría que ser de, al menos, un treinta por ciento. Según José Barta, la vivienda de costa tendrá que bajar un 50 por ciento, al menos. Las primeras residencias descenderán algo menos. En cuanto a la duración, Barta opina que serán cinco los años de descensos.

http://www.finanzas.com/noticias/vivienda/2009-03-08/98402_precio-vivienda-caido-veces.html